Smlouvy, závazky

Kupní smlouva

Kupní smlouva patří mezi smluvní typy, s nimiž se každý z nás setkává prakticky denně, ať už kupujeme potraviny v obchodě, jízdenku na nádraží nebo kávu v automatu. Kupní smlouva představuje závazkový právní vztah, v němž se prodávající zavazuje kupujícímu odevzdat předmět koupě a umožnit mu k němu nabýt vlastnické právo a kupující se naproti tomu zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu. Její úpravu nalezneme zejména v občanském zákoníku, ač musíme mít na zřeteli i ustanovení zákona o ochraně spotřebitele. Je-li jednou ze stran (typicky jako kupující) spotřebitel, je nutno ve smlouvě respektovat i hranice stanovené pro ochranu spotřebitele v obecných ustanoveních o závazcích (viz také Smlouvy na dálku). Kupní smlouvu je obecně možné uzavřít i ústně. Písemná forma je však vždy vyžadována, je-li převáděno věcné právo k nemovité věci.

Každá kupní smlouva musí obsahovat:

• Vymezení předmětu koupě
• Kupní cenu nebo alespoň způsob jejího určení (není-li, pak cena obvyklá; vždy musí být zjevná úplatnost)
• Závazek umožnit nabýt vlastnické právo a předat předmět koupě

Nájemní smlouva

Také s nájemní smlouvou se jistě již několik z vás v životě setkalo. Podstatou nájemní smlouvy je závazek pronajímatele přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a naproti tomu závazek nájemce platit za to pronajímateli nájemné. V případě, že pronajímatel souhlasí, pak může nájemce pronajatou věc dále pronajmout třetí osobě. Poté se jedná o tzv. podnájem. Občanský zákoník upravuje jednak nájemní smlouvu obecně a v jejím rámci poté i speciální případy nájmu jakožto zejména nájem bytu, nájem prostoru sloužícího podnikání a pronájem věcí movitých, které mají svá zákonná specifika (např. možnosti ukončení nájemní smlouvy, práva a povinnosti nájemce a pronajímatele apod.). Nájemní smlouvu lze uzavřít i ústně, ač lze její zachycení v písemné podobě jen doporučit. Výjimkou je však nájem bytu, u něhož je písemná forma vyžadována vždy.

Každá nájemní smlouva musí obsahovat:

• Vymezení předmětu nájmu
• Závazek přenechat předmět nájmu k dočasnému užívání ke sjednanému účelu, případně k účelu obvyklému
• Ujednání o ceně nájmu, tzv. nájemném (pokud není za užívání předmětu nájmu sjednána úplata, nejedná se již o nájem, ale dle okolností buď o výprosu, nebo výpůjčku)

Smlouva o dílo

Smlouvou o dílo se zhotovitel zavazuje na svůj náklad a nebezpečí provést pro objednatele dílo a objednatel se zavazuje dílo převzít a zaplatit za dílo sjednanou cenu. Dílem se poté rozumí zhotovení určité věci, nespadá-li pod kupní smlouvu, a dále jakákoli údržba, oprava nebo úprava věci, nebo činnost s jiným výsledkem. I tuto smlouvu lze uzavřít ústně, ačkoli to důrazně nedoporučujeme (zejména specifikace díla je velmi důležitou náležitostí). Cena díla může být určena pevnou částkou, odkazem na rozpočet nebo i odhadem. Vybraný způsob má poté vliv na možnost s cenou případně dodatečně hýbat, jestliže si dílo vyžádalo větší úsilí nebo náklady, které zhotovitel nepředpokládal. Je-li například cena stanovena rozpočtem a zhotovitel požaduje zvýšení o více než 10 % ceny, je objednatel oprávněn od smlouvy odstoupit.

Každá smlouva o dílo musí obsahovat:

• Vymezení předmětu smlouvy o dílo (tj. dílo)
• Ujednání o ceně za dílo (není-li, pak cena obvyklá)

Dílo je poté provedeno, je-li dokončeno, tj. je předvedena jeho způsobilost sloužit svému účelu, a předáno objednateli. Ten jej převezme s výhradami, nebo bez výhrad, což má vliv zejména na to, zda v případném soudním sporu soud přizná, či nepřizná právo ze zjevné vady, jestliže zhotovitel namítne, že právo nebylo uplatněno včas. Jestliže dílo neodpovídá smlouvě, je proto vadné, a objednateli na základě toho vznikají práva z vadného plnění. Právě z tohoto důvodu je při uzavírání smlouvy o dílo třeba dbát především řádné specifikace předmětu díla.

Občanský zákoník samostatně upravuje i některá specifika, je-li předmětem díla stavba. Mezi tato specifika řadíme například provádění kontroly stavebních prací či odpovědnost za vady (např. nemožnost odmítnutí převzít stavbu pro drobné vady nebo lhůta pro uplatnění vad stavby v délce 5 let).

Darovací smlouva

Darovací smlouva je smluvním typem, kterým dárce dobrovolně a bezplatně převádí vlastnické právo k věci na osobu obdarovaného, který takový dar přijímá. Darovací smlouva nevyžaduje písemnou formu s jedinou výjimkou, a to jedná-li se o věc zapsanou do veřejného seznamu (např. nemovitost). V případě darování platí staré pravidlo „darovanému koni na zuby nehleď“, to znamená, že má-li dar vady, obdarovaný nemá právo na jejich odstranění nebo jinou formu náhrady. Ovšem v případě, věděl-li dárce, že věc má vady a na tyto obdarovaného neupozornil, odpovídá obdarovanému za škodu, která z toho vznikne (např. daruje-li nemocného koně, odpovídá i za škodu vzniklou tím, že onemocněli ostatní koně ve stáji).

Každá darovací smlouva musí obsahovat:

•  Předmět darování
• Závazek umožnit nabýt vlastnické práva a předat dar
• Bezplatnost a dobrovolnost

Darování však není nezvratné, neboť dar je možné za zákonných podmínek odvolat, a to buď pro nouzi dárce, který nemá ani na nutnou výživu vlastní nebo svých dětí nebo pro nevděk obdarovaného, který dárci nebo osobě dárci blízké úmyslně nebo z hrubé nedbalosti ublížil, a tím zjevně porušil dobré mravy. Zákon upravuje i tzv. příslib daru. Ten, kdo slíbí darovat, ovšem nakonec si svůj záměr rozmyslí, darovat sice nemusí, nicméně musí nahradit náklady, které obdarovaný v očekávání daru již vynaložil (např. pronájem garáže či parkovacího místa pro darované auto).

Smlouva o půjčce

Smlouva o půjčce (nebo správněji dle zákonné terminologie občanského zákoníku smlouva o zápůjčce) představuje smluvní typ, v němž se zapůjčitel zavazuje předat vydlužiteli zastupitelnou věc (nejčastěji peníze) a dlužník se naproti tomu zavazuje po čase vrátit zapůjčiteli věc stejného druhu.  Smlouva může být uzavřena bezúplatně či úplatně, jsou-li dohodnuty úroky. Tyto však nelze zaměňovat se zákonnými úroky z prodlení, které vznikají, jestliže zápůjčka není vrácena včas. Nutno podotknout, že smlouva o zápůjčce je smlouvou reálnou, to znamená, že je uzavřena až okamžikem, kdy dojde ke skutečnému odevzdání zapůjčených věcí. Písemná podoba smlouvy o zápůjčce se nevyžaduje.

Příkazní smlouva

Příkazní smlouva je základním typem smluv příkazního typu (dalšími občanským zákoníkem výslovně upravenými smlouvami příkazního typu jsou smlouva o zprostředkování, komisionářská smlouva, smlouva o obchodním zastoupení apod.), v níž se příkazník zavazuje obstarat určitou záležitost příkazce. Oproti ostatním smlouvám příkazního typu je příkaz jedinou smlouvou, kterou lze uzavřít i bezúplatně. Příkazem se příkazník tedy zavazuje provést pro příkazce určitou činnost, ať už faktickou (např. posekání zahrady), nebo spočívající v právním jednání (např. zastoupení advokátem). Příkazník nicméně neodpovídá za výsledek své činnosti, v takovém případě by se jednalo spíše o smlouvu o dílo. Je ale povinen plnit příkaz osobně, poctivě a pečlivě podle svých schopností a při obstarávání záležitosti se řídí pokyny příkazce. Příkazní smlouva je bezformální, její písemná podoba se nevyžaduje.

Závěrem

Často se v praxi setkáváme s klienty, kteří řeší u soudu spory vzniklé z výše uvedených smluv, kterým se dalo snadno předejít již na počátku vhodným nastavením smluvních ujednání, pokud by se však s jejich přípravou rovnou obrátili na nás či jiného odborníka. Mnoho lidí si ve snaze „ušetřit“ stáhne vzor dané smlouvy na internetu a svépomocí si jej upraví a v této podobě s druhou smluvní stranou podepíše. Tyto běžně dostupné vzory jednak neposkytují jakoukoliv záruku správnosti a aktuálnosti a zároveň jsou toliko univerzální, tedy nezohledňují variabilitu smluvních vztahů a nejsou tak „šité na míru“ konkrétním smluvním stranám a jejich potřebám. V praxi se potom setkáváme také s klienty, kteří při vyjednávání smluvních podmínek bez pomoci odborníka akceptovali smluvní návrh druhé smluvní strany, aniž by si uvědomili, že je pro ně takový návrh velmi nevýhodný a rizikový. Ve většině případů je přitom levnější si na počátku zaplatit pomoc právního profesionála, nežli se později obtížně a s nejistou vidinou úspěchu domáhat svých práv ze smlouvy u soudu. Vždy je proto lepší nechat smlouvu zpracovat odborníkem nebo s ním její znění alespoň zkonzultovat a nechat si ji od něj zkontrolovat, neboť Vás může upozornit na mnohé problematické aspekty smlouvy, a Vy tak můžete snadno předejít případným budoucím sporům.

Jaké otázky pro klienty obvykle řešíme v souvislosti se smlouvami a závazky?

• Jak sepsat kupní smlouvu?
• Jak sepsat nájemní smlouvu?
• Výpověď z nájemní smlouvy
• Právní stanovisko k uzavřeným smlouvám
• Vymahatelnost kauce složené s podpisem nájemní smlouvy
• Smlouvy ke koupi nemovitostí
• Jak sepsat smlouvu o dílo?
• Jak sepsat darovací smlouvu?
• Jak sepsat smlouvu o zápůjčce?
• Jak sepsat příkazní smlouvu?
• Za jakých okolností a jak lze od smlouvy odstoupit?
• Jak mám postupovat, byl-li porušen závazek uzavřené smlouvy?
• V jakých případech stačí pouze ústní forma smlouvy?
• Smlouva uzavřená v e-mailu
• ​​Typové smlouvy - kupní, nájemní, o dílo, darovací, o půjčce, příkazní atd.