Smlouvy týkající se nemovitostí

Úvodem

Je důležité věnovat odpovídající péči, čas a prostředky správnému nastavení právních poměrů týkajících se nemovitostí. Nemovitosti totiž představují zcela nenahraditelnou a podstatnou součást životů lidí. V nemovitostech lidé tráví velké množství soukromého času a prožívají v nich značnou část nejsoukromějších okamžiků, ať už osobních nebo rodinných. V dnešní době se navíc s životem v soukromých nemovitostech (v bytech, v rodinných domech) začíná prolínat pracovní život, a to především vzhledem k aktuálnímu zájmu - potřebě zaměstnanců pracovat z domova (tzv. homeoffice).

Spojte se s námi

Nevíte, kam spadá Váš případ, nebo jste jej nenašli na našich webových stránkách? Kontaktujte nás a my vymyslíme, jak Vám můžeme pomoct.

Kontaktujte nás

Nemovitosti jsou často také velice důležitým (ne-li tím nejdůležitějším) prvkem v rámci podnikání, ať už se jedná o kancelářské prostory, maloobchodní prodejny nebo sklady či jiné úložné prostory. V nemovitostech tedy trávíme velké množství času, odehrávají se v nich zásadní okamžiky a jsou zkrátka nepostradatelnou součástí životů nás všech. Nenahraditelnost nemovitostí se pak odráží také v jejich ceně.

Je tedy skutečně potřeba, aby veškerá smluvní a jiná dokumentace týkající se nemovitostí, tj. zejména smlouvy pro nákup, správu, prodej a pronájem nemovitostí, byly upraveny tak, že budou účinně chráněna veškerá práva a oprávněné zájmy té které smluvní strany.

Koupě a prodej nemovitosti

Základní dispozicí s jakoukoli věcí – tedy s nemovitostí nevyjímaje – je koupě (prodej), tedy taková dispozice, v jejímž důsledku dochází k přenechání věci a k převodu vlastnického práva k nemovitosti, příp. spoluvlastnictví, a to za úplatu (kupní cenu).

Kupní smlouva

Podkladem (právním titulem) pro převod vlastnického práva k nemovitosti z prodávajícího na kupujícího je kupní smlouva. Kupní smlouvě je vždy potřeba věnovat potřebnou pozornost, jelikož při koupi/prodeji nemovitosti existuje množství potenciálních problémů, kterým je dobré se vyvarovat. Pokud však smluvní strany znají hrozby vyvstávající v souvislosti s koupí/prodejem nemovitosti a těmito se dopředu dostatečně zabývají, koupě/prodej nemovitosti proběhne bez souvisejících právních problémů.

Obecná úprava kupní smlouvy je pochopitelně obsažena v občanském zákoníku a vyplývá z ní, že kupní smlouva musí obsahovat nejméně její nezbytné náležitosti, tedy alespoň:

Identifikaci smluvních stran
Přesné označení nemovitosti
Ujednání o úplatě (výše kupní ceny není podstatnou náležitostí kupní smlouvy a v případě, že je sjednáno, že je nemovitost prodávána za úplatu, ale není stanovena její výše ani způsob jejího určení, použije se tzv. cena obvyklá; z pohledu právní jistoty jednoznačně doporučujeme sjednání kupní ceny)
Podpisy smluvních stran

Kupní smlouva musí být uzavřena v písemné formě, jinak je neplatná. Uzavřením kupní smlouvy však ještě nedochází k převodu vlastnického práva. Vlastnické právo k nemovitosti přechází až vkladem do katastru nemovitostí, který musí být proveden příslušným katastrálním úřadem. V této souvislosti je možné upozornit na první hrozbu, která potenciálně tíží smluvní strany při koupi/prodeji nemovitosti, a to hrozba toho, že katastrální úřad odmítne provést vklad vlastnického práva. To se může stát z mnoha důvodů, nicméně zpravidla se tak stává v důsledku toho, že daná kupní smlouva není způsobilým podkladem pro vklad vlastnického práva. Kupní smlouva tedy musí naplňovat nejen požadavky občanského zákoníku, ale také katastrálních předpisů. Katastrální právo je v tomto směru velice formální, když nedostatky kupní smlouvy v řízení před katastrálními úřady zpravidla není možné vůbec zhojit. Existence nedostatků kupní smlouvy pak může ve svém důsledku znamenat i „propadnutí“ správního poplatku placeného při podání návrhu na vklad, potřeba dalších vynaložených prostředků a času, a tedy vlastně podstatné oddálení vyřešení celé záležitosti, což může být velice nepříjemné, ať už jde o bydlení nebo podnikání.

Rizika spojená s koupí/prodejem nemovitosti

Další rizika v souvislosti s koupí nemovitostí budou zpravidla tížit některou ze smluvních stran, a proto je dobré taková rizika eliminovat co nejdříve v rámci procesu vyjednávání o obsahu smlouvy, resp. při její přípravě. V tomto směru lze doporučit věnovat pozornost především:

Způsobu, jakým převodce nemovitost nabyl
Existenci dluhů nebo jiných závad na nemovitosti (zpravidla se jedná o různá věcná břemena, zástavní právo nebo zákaz zcizení a zatížení nemovitosti, ale také např. o nájem)
Procesu předání a převzetí nemovité věci (např. kdy dojde k předání nemovitosti a v jakém stavu, tj. zdali dojde k úplnému vyklizení nemovitosti, nebo zdali bude prodáván i movitý majetek, zdali budou předávány např. klíče nebo čipy od domu / poštovní schránky a v kolika kusech)
Vztahům k nemovitosti a k okolí (např. zdali byla povolena sousedovi rekonstrukce nebo developerovi výstavba v okolí, zejména realizace developerských projektů totiž může způsobit nevratný pokles ceny nemovitosti, ale i její nárůst)
Přístupu k nemovitosti nebo dodávání veškerých médií (voda, plyn, el. energie apod.)
Procesu uzavření smlouvy a možnostem vyvázání se z ní, a to zejména v situacích, kdy druhá strana neplní své smluvní povinnosti.

V případě koupě/prodeje nemovitosti jsou samozřejmě naprosto zásadní ujednání týkající se kupní ceny.

Kupujícího bude v tomto směru zajímat především, aby disponoval dostatečnými peněžními prostředky na koupi nemovitosti. Do procesu uzavírání kupní smlouvy tak často přistupuje banka poskytující kupujícímu hypotéku a celou záležitost je pak potřeba řešit v součinnosti s bankou, která poskytnutí hypotéky podmiňuje velkým množstvím podmínek, zejména zřízením zástavního práva, bez jejichž splnění nedojde k uvolnění finančních prostředků a ke zdárnému ukončení procesu koupě nemovitosti. Pokud však kupující peněžními prostředky disponuje, zajímá se především o to, aby nemovitost byla právně čistá a aby nabyl vlastnické právo k ní, o čemž je pojednáno výše.

Prodávajícího pak bude pochopitelně také zajímat, zda-li má kupující dostatečné finanční prostředky, to však především v souvislosti s jejich včasným převodem na účet prodávajícího. Včasná úhrada kupní ceny by měla zajímat také kupujícího, neboť kupní smlouvy často spojují opožděné platby kupní ceny s negativními následky (smluvní pokuta, odstoupení od smlouvy). Na druhou stranu, v zájmu prodávajícího je prodej právně volné nemovitosti odpovídající smlouvě, jinak se vystavuje riziku vzniku povinnosti k náhradě škody.

Advokátní úschova

V souvislosti s koupí/prodejem nemovitosti lze z pohledu právní jistoty jednoznačně doporučit využití advokátní úschovy, a to jak pro úschovu finančních prostředků, tak pro úschovu listin. Advokátní úschova přináší do předmětné realitní transakce prvek bezpečí a ochrany zejména při zajištění samotného převodu vlastnického práva k nemovitosti a při převodu finančních prostředků. Advokát je totiž vázán řadou povinností, které jsou důsledně kontrolovány ze strany České advokátní komory nebo orgánů veřejné správy. Advokát navíc musí být ze zákona pojištěn (pojištění profesní odpovědnosti), což je také skutečnost, která přispívá k zabezpečení finančních prostředků kupujícího.

Pronájem nemovitosti

Další dispozicí s nemovitostí je její pronájem, tedy její dočasné přenechání nájemci k užívání, a to za úplatu (nájemné).

Nájemní smlouva

K pronájmu nemovitosti dochází na základě nájemní smlouvy. Stejně jako pro kupní smlouvu platí i pro nájemní smlouvu, že je vhodné se věnovat její důkladné přípravě, aby později nevznikaly právní problémy pro některou ze smluvních stran, tedy buď pro pronajímatele, nebo pro nájemce. Stejně tak pro nájemní smlouvu platí, že její obecná úprava je obsažena v občanském zákoníku a vyplývá z ní, že nájemní smlouva musí obsahovat alespoň následující podstatné náležitosti:

Identifikaci smluvních stran
Přesné označení nemovitosti (předmět nájmu)
Ujednání o úplatě (ohledně úplaty platí to stejné, co u kupní ceny; výše nájemného tedy není podstatnou náležitostí nájemní smlouvy, ale lze doporučit jej sjednat)
Podpisy smluvních stran

Již uzavřením nájemní smlouvy obsahující její nezbytné náležitosti vznikají práva a povinnosti, na nichž se smluvní strany domluvily. Zpravidla tedy není potřeba nechat nájemní smlouvu „schválit“ jakýmkoli úřadem.

Další úprava nájemní smlouvy se liší podle toho, co je předmětem nájmu, tedy zdali se jedná o „obecný pronájem“, pronájem za účelem bydlení (např. pronájem bytových prostorů nebo pronájem domu včetně zahrady), nebo pronájem podnikatelských prostorů (kanceláří nebo skladu). V každém případě je však potřeba si pronajímanou věc (předmět nájmu) právně i fakticky prověřit, resp. ujistit se, že si potenciální nájemce věc dostatečně prověřil. Stejně tak lze doporučit prověřit si potenciálního nájemce/pronajímatele, neboť jakýkoli kostlivec ve skříni (např. dluhy jedné ze stran) představují vždy problém i pro další osoby, často také smluvní partnery.

Nájem za účelem bydlení

Pokud je nemovitost pronajata za účelem bydlení (zajištění potřeby bydlení), zákon poskytuje nájemci velkou ochranu jeho práv a nemůže být na svých právech pronajímatelem zkrácen nebo mu nemohou být pronajímatelem ukládány povinnosti v rozporu se zákonem, a to i kdyby se na tom smluvně dohodli. Nájemní smlouva za účelem bydlení musí být uzavřena v písemné formě, nicméně nedodržení formy se může domáhat pouze nájemce, nikoli pronajímatel.

Při sjednávání nájemní smlouvy k bytu nebo domu pak doporučujeme věnovat pozornost:

Době trvání nájmu
Termínu a způsobu předání a převzetí, a to včetně zpětného vyklizení nemovitosti
Způsobu úhrad a vyúčtování za služby spojené s bytem/domem (el. energie, vodné, stočné apod.)
Jistotě
Rozložení povinností týkajících se oprav v pronajaté nemovitosti
Pojištění
Možnostem ukončení smlouvy

Nájem za účelem podnikání

Právní řád obsahuje zvláštní ustanovení, která se použijí, pokud se jedná o nájem prostoru či místnosti za účelem podnikání. Může se jednat o pronájmy kancelářských prostorů, pronájmy obchodních prostorů nebo pronájmy průmyslových prostorů. V případě podnikatelského nájmu již není stranám poskytována žádná zvláštní zákonná ochrana, když východiskem dané úpravy je to, že stranami smlouvy jsou podnikatelé, tedy osoby, které jsou ze své povahy profesionálové znalí svých práv. Nájemní smlouva na nájem podnikatelských prostor nevyžaduje žádnou zvláštní formu, tedy může být uzavřena také ústně. Z pohledu právní jistoty však lze písemnou formu nájemní smlouvy v každém případě doporučit.

Při sjednávání nájemní smlouvy k podnikatelským prostorům doporučujeme zaměřit se na:

Dobu trvání nájmu
Termín a způsob předání a převzetí, a to včetně toho zpětného
Způsob úhrad a vyúčtování za služby spojené s prostory (energie, úklid, hlídání apod.)
Rozložení povinností týkajících se oprav v pronajaté nemovitosti
Pojištění předmětu nájmu
Možnosti ukončení smlouvy

Závěrem

Smlouvy týkající se nemovitostí jsou s ohledem na jejich nenahraditelnost velice důležité a je vhodné jim věnovat náležitou péči a pozornost. Lze proto doporučit obrátit se na profesionály v oboru a poradit se s nimi ohledně zamýšlené smlouvy. V tomto směru Vám rádi poskytneme veškeré potřebné právní služby, zejména:

Přípravu a revizi veškeré smluvní a související dokumentace
Zastupování při jednáních se smluvními stranami ohledně uzavření smlouvy včetně podpisu smlouvy
Zastupování při jednáních o změně nebo ukončení smlouvy
Zastupování v soudních řízeních týkajících se nároků ze smluv
Zastupování před orgány veřejné moci