Vady nemovitosti z pohledu kupujícího

Přestože zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, nabyl účinnosti dne 1. 1. 2014, je otázka uplatňování vad u nemovitých věcí v této době stále více diskutovanějším tématem, jelikož se tento institut nejen dostal do povědomí širší veřejnosti, ale také během této doby vzniklo několik společností, které samy vyhledávají klienty (nově zapsané vlastníky nemovitostí) a následně se za ně domáhají přiměřené slevy z kupní ceny nemovitosti. V případě velmi závažných vad může kupující také od kupní smlouvy odstoupit.

Každý potencionální kupec nemovité věci by si měl být vědom, že je povinen vynaložit obvyklou pozornost při uzavírání kupní smlouvy na nemovitou věc, tj. nemovitou věc si řádně prohlédnout a v případě nejasností se prodávajícího na tyto skutečnosti dotázat. Zákon totiž vylučuje kupujícímu možnost uplatnit práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel kupující s vynaložením obvyklé pozornosti poznat. V takovém případě by soud vadu kvalifikoval jako vadu zjevnou. Kupující v případném sporu nemůže následně namítat, že mu prodávající např. neumožnil více prohlídek, či neobjasnil některé skutečnosti ohledně nemovitě věci. Z těchto důvodů se také velmi doporučuje zajistit si při prohlídce nemovité věci odborníka, který je schopen poskytnout kvalifikovaný závěr ohledně stavu nemovitosti. Jediná varianta pro kupujícího, kdy může uplatit práva z vadného plnění v případě vad zjevných, je situace, kdy prodávající ujistí kupujícího výslovně, že věc je bez vad, nebo vadu lstivě zastře.

V případě uplatňování vad skrytých je nutné si nejdříve zodpovědět, zda uplatňování těchto práv bylo v kupní smlouvě nějakým způsobem upraveno, případně zda nebylo dokonce i vyloučeno. Velmi často prodávající do kupní smlouvy dávají obecná prohlášení, že kupující si nemovitou věc prohlédl a že mu je faktický stav nemovitosti znám a v tomto stavu nemovitost kupuje a následně uplatnění práv z vadného plnění na základě této formulace odmítají. Tato obecná prohlášení však nevylučují možnost kupujícího práva z vadného plnění uplatňovat, což také potvrdil Nejvyšší soud ČR, který se otázkou obecných formulací zabýval a rozhodl tak, že, „je nezbytné zdůraznit, že vyloučení odpovědnosti prodávajícího nelze dovozovat z obecného sdělení obsaženého ve smlouvě, že „kupující byl seznámen s technickým (faktickým) stavem nemovitosti. [1]

Dále by měl kupující také zhodnotit vadu v tom smyslu, zda se nejedná pouze o projev běžného opotřebení. V případě, že by se jednalo např. o velmi starý dům „nelze běžné opotřebení, které vzhledem ke stanovené nebo obvyklé době životnosti domu odpovídá jeho stáří, provedeným (neprovedeným) rekonstrukcím a běžnému způsobu užívání i údržby (např. napadení krovů dřevokazným hmyzem), považovat za jeho vadu.“[2] Kupující by si měl tedy dostatečně objektivně zhodnotit, zda vytýkaná vada není právě pouze projev běžného opotřebení. V případě, že bude kupující vědět, že nemovitá věc je stará cca 70 let a neproběhla zde žádná rekonstrukce, nemůže očekávat, že určitý stavební prvek bude splňovat současné stavební normy.

Pokud jde o uplatnění práva z vadného plnění, stanoví občanský zákoník objektivní pětiletou lhůtu kupujícímu k uplatnění skryté vady, která začne běžet okamžikem, kdy kupující nabyde vlastnické právo k nemovitosti. Tato objektivní pětiletá lhůta byla zákonodárcem stanovena právě z toho důvodu, že některé vady či nedostatky se mohou projevit až v pozdější době a nikoli hned poté, co nemovitou věc začne kupující užívat.

V případě uplatnění práva z vadného plnění jsou dále stěžejní dva okamžiky a to, kdy se o skryté vadě kupující dozvěděl a v jaký okamžik ji u prodávajícího uplatnil. Prodávající má totiž možnost vznést v případě sporu námitku, že nebyla vada kupujícím oznámena včas a nárok kupujícího by mohl být na základě této námitky zamítnut, aniž by se soud zabýval, zda se skutečně jedná o vadu. Kupující je totiž vadu povinen oznámit bez zbytečného odkladu poté, co se o ní dozví. Pokud má tedy kupující podezření na určitou vadu a nechá si např. zpracovat odborný posudek, který má vadu potvrdit či vyvrátit, doporučuje se kupujícímu i v tomto případě z opatrnosti vadu prodávajícímu oznámit před vypracováním posudku, aby se vyhnul případným komplikacím ohledně včasného oznámení.

Pokud jde o výši přiměřené slevy, je nejčastějším podkladem pro stanovení této výše právě odborný posudek, který si nechá kupující zpracovat, přičemž většinou v těchto posudcích jsou vyčísleny náklady, které jsou potřebné na sanaci dané skryté vady. Možností, jak tuto výši stanovit je samozřejmě několik, jak taktéž vyplývá z rozsudku Nejvyššího soudu ČR, který k výši přiměřené slevy uvádí následující „podle ustálené rozhodovací praxe soudů a komentářové literatury závisí výše slevy z kupní ceny, na povaze a rozsahu vady vzhledem ke sjednané kupní ceně věci, na snížení funkčních vlastností věci nebo její estetické hodnoty, na dalším možném způsobu a rozsahu užívání věci, na ceně nutných oprav věci a jiných obdobných hlediscích“.[3]

Při koupi nemovité věci byl měl vždy kupující věnovat největší pozornost stavu nemovitosti, řádně si ji několikrát prohlédnout a případně pozvat na prohlídku taktéž odborníka, který mu pomůže zhodnotit stav nemovitosti. Tímto postupem kupující eliminuje rizika, že bude muset vynakládat prostředky, které neočekával nejen na samotnou sanaci vad, ale také na případné soudní řízení s předchozím vlastníkem. V neposlední řadě by měl kupující taktéž velmi pozorně kontrolovat samotnou kupní smlouvu a v případě nejasností se poradit se svým právním zástupcem.

Mgr. David Šedivý

„Advokátní kancelář TOMAN & PARTNEŘI poskytuje komplexní právní služby na nejvyšší úrovni jak domácím, tak zahraničním klientům již přes 30 let.  Advokátní kancelář disponuje několika týmy, specializujícími se na různé oblasti práva, jako je právo IT a média, trestní právo, obchodní právo, rodinné právo, mezinárodní právo, nemovitostní právo, vymáhání pohledávek a exekuce a mnoho dalších. Pokud tedy vyhledáváte kvalitní právní služby, neváhejte nás kontaktovat!“