Uplatnění pokuty z titulu rezervační smlouvy z důvodu neuzavření kupní smlouvy? Pozor na včasnou výzvu!

Uzavírání rezervačních smluv, dohod o složení blokovacího depozita či obdobně nazvaných dohod je běžnou realitní praxí v případě prodeje/koupě domu, bytu či jiné nemovité věci. Zajištění povinnosti uzavřít kupní smlouvu smluvní pokutou též není žádnou novinkou. Vzniká však nárok na smluvní pokutu v případě neuzavření kupní smlouvy vždy, když je smluvní pokuta sjednána ve smlouvě?

Úvodem je třeba uvést, že na rozdíl od kupní smlouvy (pozn. § 2079 a násl. zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník“)) či smlouvy o smlouvě budoucí kupní (pozn. § 1785 a násl. občanského zákoníku), rezervační smlouvu občanský zákoník výslovně neupravuje a nestanovuje její podstatné náležitosti. Jedná se tedy o smlouvu inominátní v souladu s § 1746 odst. 2 občanského zákoníku. Při sjednávání rezervačních smluv se aplikuje princip smluvní svobody a smluvní strany si tak mohou smluvit svá práva a povinnosti v rezervační smlouvě dle vlastního uvážení.

U tohoto typu smluv sloužících k rezervaci nemovité věci můžeme rozlišovat dvě skupiny, a to smlouvy dvoustranné, které bývají uzavřeny pouze mezi zprostředkovatelem a zájemcem o koupi dané nemovité věci, a smlouvy trojstranné, které jsou uzavřeny mezi zájemcem o koupi, zprostředkovatelem a vlastníkem nemovité věci. V uvedeném článku se však zaměříme na rezervační smlouvy trojstranné.

Jak již bylo výše uvedeno, trojstranná rezervační smlouva se uzavírá mezi zprostředkovatelem, zájemcem o koupi a vlastníkem nemovité věci za účelem zajištění možnosti zájemce uzavřít s vlastníkem nemovité věci kupní smlouvu (či jinou obdobnou smlouvu) po určitou dobu, tzv. dobu rezervace. V této době má zájemce možnost zajistit si např. financování kupní ceny nemovité věci, aniž by musel mít strach, že vlastník prodá nemovitou věc třetí osobě. Rezervační smlouva by měla obsahovat mimo jiné povinnost zprostředkovatele a vlastníka nenabízet konkrétní nemovitou věc jiným zájemcům a zároveň závazek zájemce a vlastníka uzavřít v době rezervace kupní smlouvu, zpravidla na výzvu zprostředkovatele.

Rovněž není nic neobvyklého, že rezervační smlouva obsahuje nárok na smluvní pokutu ve prospěch jedné ze stran z důvodu porušení povinnosti druhé strany, zejména se jedná o smluvní pokutu pro případ neuzavření kupní smlouvy z důvodu na straně zájemce či vlastníka. Smluvní pokuta může být sjednána ve prospěch vlastníka či zájemce, případně též ve prospěch zprostředkovatele. V případě porušení povinnosti zájemce bývá zvykem započtení nároku zájemce na vrácení rezervačního depozita oproti nároku vlastníka/zprostředkovatele na úhradu smluvní pokuty v souladu s § 1982 občanského zákoníku.

Mgr. Dominika Matoušová

Celý článek si můžete přečíst ZDE.

„Advokátní kancelář TOMAN & PARTNEŘI poskytuje komplexní právní služby na nejvyšší úrovni jak domácím, tak zahraničním klientům již přes 30 let.  Advokátní kancelář disponuje několika týmy, specializujícími se na různé oblasti práva, jako je právo IT a média, trestní právo, obchodní právo, rodinné právo, mezinárodní právo, nemovitostní právo, vymáhání pohledávek a exekuce a mnoho dalších. Pokud tedy vyhledáváte kvalitní právní služby, neváhejte nás kontaktovat!“