Seriál – Nemovitosti Díl 9.

Nezbytná cesta a přídatné spoluvlastnictví – dva právní instituty, se kterými se lze v novém občanském zákoníku (z. č. 89/2012 Sb., dále „OZ“) setkat v souvislosti s nemovitostmi. Pod pojmem nezbytná cesta si i právní laik možná představí nějaký nezbytný, potřebný přístup k nemovité věci, bez kterého se nelze k nemovité věci dostat a užívat ji. Odvodit obsah pojmu přídatné spoluvlastnictví lze dle našeho soudu již obtížněji, a proto se mu budeme v dalším díle našeho seriálu o nemovitostech rovněž věnovat.

S nezbytnou cestou se může setkat prakticky každý, kupříkladu když zdědí nemovitou věc bez potřebného přístupu. Nezbytná cesta je poměrně bohatě judikována, a proto je v tomto díle některým klíčovým soudním rozhodnutím věnována pozornost.

Předně je nutno uvést, že nezbytná cesta představuje omezení vlastnického práva a k jejímu zřízení je tak potřeba přistupovat obezřetně. Podle OZ (§ 1029 a násl.) vlastník nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek. O zřízení nezbytné cesty může takto žádat žalobou příslušný soud.

Veřejnou cestou se především rozumí veřejně přístupné pozemní komunikace ve smyslu zákona o pozemních komunikacích. Judikatura Nejvyššího soudu vykládá veřejnou cestu široce spíše jako cestu přístupnou veřejnosti tak, že tento pojem zahrnuje např. i účelovou komunikaci ve vlastnictví soukromé osoby, na kterou je veřejný přístup. Pokud jde o dostatečné spojení, judikatura jej vykládá přiměřeně k okolnostem a spíše restriktivně (omezeně). Například tedy nelze povolit nezbytnou cestu, může-li si vlastník sám zajistit přístup z veřejné komunikace, popřípadě pokud k přístupu může využít pozemky ve svém vlastnictví. Stejně tak nelze povolit nezbytnou cestu jen proto, aby přístup zřízený přes cizí pozemek byl pro vlastníka nemovité věci pohodlnější (resp. výhodnější) nebo aby vlastník uspořil přiměřené náklady, např. na stavební úpravy. Pokud vlastník ztratil přístup tím, že pozemky pozbyl, soud zohlední důvody, proč se tak stalo, hospodářské využití nemovitosti a zda vlastník má i nadále zajištěn přístup přes pozemky, jejichž vlastnictví pozbyl. Sousedem, resp. sousedními pozemky, se pak rozumí všichni sousedi, resp. všechny sousední pozemky, které leží mezi předmětnou nemovitou věcí a veřejnou cestou.

Nezbytnou cestu může soud povolit v rozsahu, který odpovídá potřebě vlastníka nemovité věci řádně ji užívat s náklady co nejmenšími, a to i jako služebnost (tj. věcné právo k cizí věci, které působí vůči všem a zapisuje se do katastru nemovitostí). Zároveň musí být dbáno, aby soused byl zřízením nebo užíváním nezbytné cesty co nejméně obtěžován a jeho pozemek co nejméně zasažen. To musí být zvlášť zváženo, má-li se žadateli povolit zřízení nové cesty. Nezbytná cesta může být povolena i jako obligace (závazek, který působí jen mezi jeho stranami), třeba formou nájmu či výpůjčky, nicméně smyslem zákonné úpravy je upravit poměry ohledně nezbytné cesty trvale, čemuž spíše odpovídá forma služebnosti jakožto věcného práva.

Za nezbytnou cestu náleží úplata a odčinění újmy, není-li již kryto úplatou. Povolí-li se spoluužívání cizí soukromé cesty, zahrne úplata i zvýšené náklady na její údržbu. Vlastník nemovité věci, v jehož prospěch byla nezbytná cesta povolena, poskytne jistotu přiměřenou případné škodě způsobené na dotčeném pozemku; to neplatí, je-li zjevné, že patrná škoda na dotčeném pozemku nevznikne. Úplata může být ve formě jednorázového plnění, opakující se dávky, anebo celkové částky, jejíž plnění je rozděleno do jednotlivých splátek. Stanovení výše úplaty (náhrady) záleží na úvaze soudu, za pomoci znalce, přičemž judikatura konkretizovala úvahy, jak by mělo být při oceňování postupováno.

Bylo-li povoleno zřídit na dotčeném pozemku nezbytnou cestu jako umělou (roz. novou), zřídí a udržuje ji ten, v jehož prospěch byla povolena. Ke zřízení nezbytné cesty však může být využita i dosavadní přirozená cesta.

Dle OZ soud nepovolí nezbytnou cestu (negativní podmínky povolení nezbytné cesty),

1. převýší-li škoda na nemovité věci souseda zřejmě výhodu nezbytné cesty,
2. způsobil-li si nedostatek přístupu z hrubé nedbalosti či úmyslně ten, kdo o nezbytnou cestu žádá, nebo
3. žádá-li se nezbytná cesta jen za účelem pohodlnějšího spojení.

Dále nelze povolit nezbytnou cestu přes prostor uzavřený za tím účelem, aby do něj cizí osoby neměly přístup, (může se třeba jednat o uzavřený dvůr) ani přes pozemek, kde veřejný zájem brání takovou cestu zřídit (například zájem na ochraně zemědělského půdního fondu či na ochraně přírody).

K hrubé nedbalosti dle písm. b) výše Nejvyšší soud opakovaně zdůraznil, že:

„… nabytí nemovité věci bez spojení s veřejnou cestou automaticky neznamená, že nabyvatel nemá právo na povolení nezbytné cesty. K zamítnutí žaloby na povolení nezbytné cesty lze proto přistoupit až na základě posouzení veškerých konkrétních okolností případu, z nichž vyplyne jednoznačný závěr, že nabyvatel nemovitosti v daném případě postupoval hrubě nedbale či dokonce úmyslně, v důsledku čehož zabránil zřízení či existenci přístupu ke své nemovitosti. Při posuzování je třeba mít na paměti, že podmínkou obsaženou v § 1032 odst. 1 písm. b) o. z. nemá být sankcionována sama o sobě skutečnost, že někdo nabyl nemovitou věc bez přístupu, nýbrž především ta okolnost, že nabyvatel se lehkovážně spoléhal na to, že mu bude přístup k pozemku po jeho nabytí umožněn sousedy či povolen soudem. …“[1]

Nejvyšší soud v usnesení ze dne 15. 11. 2016, sp. zn. 22 Cdo 3242/2015 učinil obecné závěry, ze kterých je nutné při zřizování nezbytné cesty vycházet:

„… Při posouzení jednání nabyvatele nemovité věci lze vyjít ze základní premisy obsažené v § 4 o. z., podle níž se má za to, že každá svéprávná osoba má rozum průměrného člověka i schopnost užívat jej s běžnou péčí a opatrností a že to každý od ní může v právním styku důvodně očekávat. Taková osoba se v rámci běžné opatrnosti při nabytí nemovité věci zajímá o to, jak je k nabývané nemovité věci zajištěn přístup, a v případě, že k nemovité věci přístup není zajištěn, se již před koupí pokusí přístup k nemovité věci zařídit a bez dalšího se nespoléhá jen na to, že mu soused umožní přes svůj pozemek přístup, popř. že mu bude přístup povolen soudním rozhodnutím.

Při řešení otázky, zda nabyvatel jednal hrubě nedbale či dokonce úmyslně, bude třeba zvážit veškeré okolnosti případu. Zejména bude nezbytné posoudit chování nabyvatele, zcizitele a dalších osob (např. sousedů), obsah listin dostupných před nabytím nemovité věci (např. znalecký posudek, výpis katastru nemovitostí) a konkrétní místní podmínky (např. patrná absence cesty k nabývané nemovitosti). Zohlednit bude nezbytné především a) jak se nabyvatel zajímal o existenci přístupu k nemovité věci, b) zda nabyvatel věděl o absenci přístupu či zda vědět o absenci přístupu měl, c) jak nabyvatel naložil s informací o absenci přístupu, d) zda se nabyvatel pokusil přístup zpravidla již před nabytím nemovitosti získat, e) zda bylo reálné docílit povolením cesty jednáním nabyvatele. Rovněž bude nezbytné přihlédnout k dobré víře nabyvatele v existenci přístupové komunikace vyvolané kupř. vyjádřením zcizitele či stavem v terénu, který pochybnosti o absenci přístupu nevyvolával. …“

Ústavní soud pak v tomto směru ve svém nedávném rozhodnutí kritizoval dosavadní rozhodovací praxi obecných soudů v otázce hrubé nedbalosti a dovodil, že:

„… Obecné soudy při snaze o nalezení spravedlivé rovnováhy vycházely z příliš extenzivního výkladu ustanovení § 1032 odst. 1 písm. b) občanského zákoníku. Podle Ústavního soudu je třeba rozlišovat mezi dvěma skupinami případů. Na straně jedné stojí případy, v nichž vlastník nemovitosti úmyslně či hrubě nedbale zapříčiní situaci, v níž nebude mít ke své nemovitosti přístup. Typickými příklady mohou být prodej, zastavění či přehrazení cesty, na straně druhé však stojí případy, v nichž je absence přístupu objektivní skutečností a nabyvatel nemovitosti do ní toliko vstoupí. Zatímco v prvním případě je zásadně na místě k aplikaci ustanovení § 1032 odst. 1 písm. b) občanského zákoníku přistoupit, u druhé skupiny případů naopak zásadně takový přístup nebude souladný s ústavními garancemi práva vlastnit majetek. … při snaze o nalezení spravedlivé rovnováhy nemohou obecné soudy ani Ústavní soud přehlížet ani ekonomickou a právní realitu v České republice. ... v tuzemských podmínkách jsou v důsledku historického právního vývoje stavby stojící na cizím pozemku - nezřídka s nedostatečným přístupem - velmi častým jevem.
Za situace, kdy stát po desítky let toleroval vznik takových majetkových poměrů, se jeví nespravedlivé, jestliže nyní neproporcionálně odpírá vlastníkům nemovitostí s nedostatečným přístupem ochranu vlastnického práva prostřednictvím zřízení věcného břemene nezbytné cesty. …“[2]

Pokud jde o zrušení nezbytné cesty, soud na návrh vlastníka dotčeného pozemku nezbytnou cestu zruší při pominutí příčiny, pro niž byla povolena, aniž je na oprávněné straně nějaká jiná příčina pro zachování nezbytné cesty. Při zániku práva nezbytné cesty se úplata nevrací, složená jistota se však vypořádá. Je-li úplata za nezbytnou cestu splatná ve splátkách nebo v opakujících se dávkách, zaniká povinnost platit splátky nebo dávky, které při zániku práva nezbytné cesty nejsou splatné.

Ve světle všeho výše uvedeného o nezbytné cestě je tedy zejména při nabývání vlastnického práva k nemovité věci nutné zajímat se o to, jak je nemovitá věc přístupná, a ideálně dbát na to, aby byla nemovitá věc přístupná přímo z veřejné cesty, popřípadě aby byl přístup k nemovité věci z veřejné cesty (spojení s veřejnou cestou) řádně právně zajištěn, nejlépe formou služebnosti cesty, kterou jsme čtenářům přiblížili ve čtvrtém díle našeho seriálu.