Vlastníci a nájemci. Co by měl vědět každý, kdo vlastní, pronajímá nebo užívá byt
Osmý díl našeho seriálu o nemovitostech se věnuje klíčovému právnímu předpisu, který v pouhých patnácti paragrafech vymezuje některé důležité aspekty užívání bytů a nebytových prostor v domě s byty. Právě zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále „zákon o službách“) bývá v praxi často bodem sváru mezi pronajímateli a nájemci, resp. mezi společenstvími vlastníků jednotek a jednotlivými vlastníky jednotek.
S postupem podle zákona o službách se setká každý, kdo vlastní nebo užívá byt nebo nebytový prostor v domě s byty, neboť upravuje mimo jiné postup při určování záloh za služby, rozúčtování, vyúčtování a vypořádání nákladů na služby. Je-li v domě s byty nebytový prostor, vztahují se ustanovení tohoto zákona týkající se bytů přiměřeně i na tento nebytový prostor (typicky garáž, je-li samostatnou jednotkou, provozovna, dílna či ateliér). Pro úplnost je pak nutno uvést, že veškerá ujednání podle zákona o službách musí mít písemnou formu.
Poskytovatelem služeb se podle zákona o službách rozumí vlastník nemovitosti nebo vlastník jednotky v domě rozděleném na jednotky v případě, že je byt užíván na základě nájemní smlouvy, nebo společenství vlastníků jednotek (dále „společenství“) podle zákona upravujícího bytové spoluvlastnictví, tj. občanského zákoníku (dále „OZ“), o kterém jsme se zmínili v minulém díle věnovaném bytovému spoluvlastnictví a jeho správě.
Příjemcem služeb se pak podle zákona o službách rozumí nájemce bytu, nebo vlastník jednotky.
Službami jsou zejména dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu. Rozsah poskytovaných služeb si poskytovatel služeb a příjemce služeb ujednají nebo o něm rozhodne družstvo nebo společenství.
Dále zákon o službách vymezuje, co jsou zúčtovací období, náklady na služby, rozúčtování, vyúčtování a osoby rozhodné pro rozúčtování služeb.
Zákon o službách stanovuje postup ohledně stanovení výše záloh na služby, jejichž placení je poskytovatel služeb oprávněn požadovat na příjemci služeb, přičemž se zpravidla jedná o měsíční zálohy, jakož i způsob změny jejich výše v průběhu roku v míře odpovídající změně ceny služby nebo z dalších oprávněných důvodů, zejména změny rozsahu nebo kvality služby.
Zákon o službách rovněž stanovuje způsob rozúčtování nákladů na služby, včetně rozúčtování nákladů na vytápění a nákladů na společnou přípravu teplé vody pro dům.
Z praktické stránky jsou pak významná ustanovení týkající se vyúčtování služeb, splatnosti přeplatků a nedoplatků a nahlížení do podkladů k vyúčtování a vypořádání námitek. Právě v souvislosti s těmito ustanoveními dochází dle naší praxe nejčastěji ke sporům mezi poskytovateli služeb a příjemci služeb, a proto se jim budeme věnovat podrobněji.
Podle ustanovení § 7 zákona o službách, pokud není jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období (nejčastěji se jedná o konec měsíce dubna následujícího kalendářního roku, pakliže je zúčtovacím obdobím kalendářní rok).
Poskytovatel služeb musí ve vyúčtování uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování. Dle ustálené soudní praxe splní tuto povinnost jen tehdy, je-li vyúčtování služeb řádné, tedy obsahující všechny náležitosti stanovené v ustanovení § 7 odst. 2 zákona o službách (přitom není významné, zda služby nevyúčtoval vůbec nebo je nevyúčtoval řádně)[1]. K tomu je nutno připomenout, že poskytovatelem služeb, kterého stíhá tato povinnost, je i vlastník jednotky v domě rozděleném na jednotky, který jednotku (byt, nebytový prostor) pronajímá. Pro něj může být někdy obtížné tuto povinnost splnit řádně a včas, neboť vyúčtování pro svého nájemce může provést až poté, co obdrží vyúčtování od společenství. Tuto posloupnost však zákonodárce nijak nezohledňuje.
Finanční vyrovnání, tedy vyrovnání přeplatků a nedoplatků, provedou poskytovatel a příjemce služeb v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb.
Důležitým ustanovením pro příjemce služeb je § 8 zákona o službách, který zaručuje příjemci služeb kontrolu nad vyúčtováním. Na základě písemné žádosti příjemce služeb je totiž poskytovatel služeb povinen nejpozději do 5 měsíců po skončení zúčtovacího období doložit příjemci služeb náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování podle tohoto zákona o službách a umožnit příjemci služeb pořízení kopie podkladů. Případné námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování pak předloží příjemce služeb poskytovateli služeb neprodleně, nejpozději však do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování, popřípadě doložení podkladů podle předcházející věty, příjemci služeb. Vyřízení uplatněných námitek musí být poskytovatelem služeb uskutečněno nejpozději do 30 dnů od doručení námitky. Nutno zdůraznit, že pokud poskytovatel služeb nedoloží příjemci služeb výše uvedené podklady, o jejichž doložení příjemce služeb požádal, příjemci služeb vůbec nezačne běžet lhůta pro podání námitek, neboť námitka může vzejít až na základě doložených podkladů. Zde je vhodné zmínit relativně nedávné rozhodnutí Nejvyššího soudu, které se týká místa pro seznámení se s podklady pro vyúčtování a možnosti opakovaného nahlédnutí do podkladů pro vyúčtování, což doposud bylo rovněž předmětem sporů mezi poskytovateli služeb a příjemci služeb, zejména pokud bylo na straně poskytovatele služeb společenství.[2] Zákon o službách totiž konkrétní místo, kde by měl poskytovatel služeb předložit podklady pro vyúčtování záloh na služby, nestanovuje.
Nejvyšší soud v rozhodnutí mimo jiné opětovně uzavřel, že právo seznámit se s podklady pro vyúčtování, rozúčtování a stanovení výše záloh upravené v § 8 odst. 1 zákona o službách nelze chápat formálně. Poskytovatel služeb povinnost, která mu vyplývá z tohoto ustanovení, splní jen v případě, že příjemci služeb umožní nahlédnout do všech relevantních dokladů bez omezujících podmínek tak, aby měl vskutku reálnou možnost se s nimi seznámit; jeho možnost prostudování podkladů tedy nemůže být omezena či ztížena, nemusí vynakládat nepřiměřené náklady, může realizovat právo seznámit se s podklady pro vyúčtování a stanovení výše záloh na služby a kontrolovat tak správnost postupu poskytovatele služeb. Tomu musí odpovídat i místo, kde poskytovatel služeb splní svou povinnost.
Na místě, kde poskytovatel služeb splní svou povinnost stanovenou v § 8 odst. 1 zákona o službách a umožní příjemci služeb na jeho žádost seznámit se s předmětnými podklady, by se podle § 1954 OZ měly strany předně dohodnout. Dohodnout se mohou nejen ohledně konkrétní (každé jednotlivé) žádosti příjemce služeb, ale dohoda ohledně tohoto místa (na delší období) může být také obsahem např. smlouvy o nájmu nebo stanov (které jsou také smlouvou svého druhu); dohoda vždy musí respektovat základní smysl a účel tohoto práva a neměla by příjemci služeb fakticky znemožnit realizovat toto zákonem přiznané právo.
Za takovou dohodu o místu plnění bude také možné zpravidla považovat místo, kde podle zažité praxe strany obvykle plní své povinnosti vyplývající z jejich vztahu – např. jednají o závadách v bytě, sepisují smlouvy a jejich dodatky, hradí pohledávky apod. (sídlo vlastníka bytu, sídlo společenství vlastníků, kancelář správce, pronajímatele atd.), a kde lze proto důvodně očekávat, že bude splněna i tato povinnost.
Nedohodnou-li se, pak podle § 1955 odst. 1 OZ bude místem plnění sídlo či bydliště dlužníka, tedy poskytovatele služby. Ani ze zákona o službách, ani z OZ, nevyplývá, že by takovým místem mělo být sídlo (bydliště) statutárního orgánu (který může být i vícečlenný). Koneckonců povinnost umožnit vlastníkovi jednotky nahlížet do dokladů souvisejících s vyúčtováním služeb a stanovení výše záloh, svědčí společenství vlastníků, a nikoliv jeho statutárním orgánům.
Nejvyšší soud dále uzavřel, že do podkladů pro vyúčtování může příjemce služeb nahlížet i opakovaně, a to i po uplynutí lhůty 5 měsíců stanovené v § 8 odst. 1 zákona o službách. I pro příjemce služeb však platí, že právo na zpřístupnění podkladů pro vyúčtování služeb nesmí – stejně jako jakékoli jiné právo – vykonávat šikanujícím způsobem, tj. takovým způsobem, který by poskytovatele služeb omezoval v činnosti, nebo mu způsoboval nepřiměřené náklady.
Věřme tedy, že uvedené rozhodnutí Nejvyššího soudu pomůže předejít alespoň některým sporům.
Mnohdy opomíjenou povinností podle zákona o službách je povinnost příjemce služeb oznámit poskytovateli služeb písemně a bez zbytečného odkladu změny v počtu osob rozhodných pro rozúčtování. Nesplnění této povinnosti však může vyústit v povinnost zaplatit pokutu (viz níže).
V neposlední řadě tedy upozorňujeme na ustanovení § 13 zákona o službách, které upravuje pokutu za prodlení s nepeněžitým plněním. Jestliže poskytovatel služeb nebo příjemce služeb nesplní svoji povinnost stanovenou zákonem o službách, zejména nesplní-li příjemce služeb povinnost oznámit změnu počtu osob, nebo nedoručí-li poskytovatel služeb včas vyúčtování nebo nesplní povinnosti spojené s právem příjemce služeb nahlížet do podkladů k vyúčtování a povinnosti spojené s vypořádáním námitek, je povinen zaplatit druhé straně pokutu, ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany. Výši pokuty poskytovatel služeb ujedná alespoň s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o ní rozhodne družstvo, anebo společenství. Ujednaná výše pokuty nesmí přesáhnout 50 Kč za každý započatý den prodlení. Nedojde-li k ujednání s nájemci nebo rozhodnutí družstva anebo společenství, činí výše pokuty 50 Kč za každý započatý den prodlení. Pokutu zmiňujeme proto, že v konečném součtu může být značně citelná, neboť za rok (365 dní) může činit až 18.250,- Kč. A stačí k ní třeba „jen“ vyúčtování, které neobsahuje všechny náležitosti, anebo neoznámení změny počtu osob.
Mgr. Martina Zapletalová, advokátka
Mgr. Lucie Krejčí, advokátka
