Seriál – Nemovitosti Díl 7.

Koupě vlastního bytu je pro většinu z nás důležitým životním krokem, neřkuli splněným snem, který nás má těšit. A aby se nestal zklamáním, či spíše otravným břemenem, kterého se nakonec budete chtít zbavit, je potřeba si zavčas uvědomit, že spolu s bytem si „kupujete“ i sousedy v domě, tedy všechny další vlastníky bytů a nebytových prostor v domě, se kterými budete muset o dům společně pečovat (kromě toho, že s některými z nich budete sdílet i společné stěny). Tak trochu odstrašujícím je v tomto směru film Vlastníci, který mnozí z Vás jistě zhlédli.

Ale od začátku. Slovy zákona, konkrétně občanského zákoníku (dále „OZ“), bytové spoluvlastnictví je spoluvlastnictví nemovité věci, zpravidla pozemku s domem, případně s dalšími pozemky, založené vlastnictvím jednotek. Bytové spoluvlastnictví může vzniknout, pokud je součástí nemovité věci dům alespoň s dvěma byty. Co je v rámci úpravy OZ o bytovém spoluvlastnictví stanoveno o bytu, platí také pro nebytový prostor, jakož i pro soubor bytů nebo nebytových prostorů. Dále tedy v textu tohoto článku budeme shodně s OZ užívat zkratku byt.

Jednotka pak v pojetí OZ zahrnuje jednak byt jako prostorově oddělenou část domu a jednak podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá.

V rámci jednotky se tedy kromě bytu nabývá i spoluvlastnický podíl na společných částech nemovité věci. Vlastník jednotky je tedy vždy i ideálním podílovým spoluvlastníkem nemovité věci, a to společně s ostatními vlastníky jednotek v domě. A z toho pramení úskalí spočívající v tom, že společné části spravují všichni spoluvlastníci společně, nejčastěji formou společenství vlastníků (jednotek – dále „SVJ“), které je právnickou osobou, a o jejich správě se musí kvalifikovaně dohodnout. To může být obtížné zejména u větších bytových domů z pohledu toho, aby se potřebný počet vlastníků jednotek k rozhodování vůbec sešel, ale i u ostatních domů, pokud se vlastníci prostě nejsou schopni dohodnout či je-li třeba vedení SVJ (jeho statutární orgán) takzvaně žábou na prameni.

A co vlastně všechno jsou, resp. můžou být, společné části nemovité věci?

Jsou to alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně. Společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu.

Společné části jsou blíže vymezeny v § 5 a v § 6 nařízení vlády č. 366/2013 Sb. Společnými částmi nemovité věci může být vedle pozemku, na němž je dům postaven, také pozemek funkčně související s provozem a správou domu a s užíváním jednotek, na němž jsou zejména zpevněné plochy, předzahrádky, parkovací plochy, dvory nebo na němž jsou umístěny drobné stavby, zejména čistička odpadních vod, septik, trafostanice, domovní kotelna a další stavby, které jsou nezbytné k zajištění provozu a správy domu.

Společnými částmi nemovité věci jsou dále typicky vodorovné a svislé nosné konstrukce včetně základů domu, obvodové stěny domu, střecha včetně výplní výstupních otvorů, izolací, hromosvodů, lávek, dešťových žlabů a svodů venkovních či vnitřních, komíny jako stavební konstrukce v celé své stavební délce, včetně vyvložkování pořízeného spolu s komínem, zápraží, schody, vchody a vstupní dveře do domu, průčelí, schodiště, chodby, výplně stavebních otvorů hlavní svislé konstrukce (okna včetně okenic), balkony, lodžie, terasy, atria, i v případě, že jsou přístupné pouze z bytu, dveře z balkonů, lodžií a teras; tyto společné části, jsou-li přístupné pouze z bytu, jsou vždy ve výlučném užívání vlastníka příslušné jednotky. Dále domovní kotelny, místnosti výměníkových (předávacích) stanic, včetně všech technických zařízení a součástí, nejsou-li ve vlastnictví jiné osoby, výtahy ve společných částech, včetně evakuačních a požárních výtahů, autovýtahů a autoplošin, vnější požární schodiště, půdy, mandlovny, prádelny, sušárny, kočárkárny, kolárny, sklepní kóje a místnosti nacházející se ve společných částech domu, které nejsou vymezeny jako byt nebo součást bytu, bazény, dále prostory, v nichž jsou umístěna parkovací místa, pokud nejsou zahrnuty v jednotce.

Společnými částmi domu jsou vždy obvodové stěny prostorově ohraničující byt i v případě, že jde o nenosné svislé konstrukce, dále všechny nosné svislé konstrukce uvnitř bytu, jako jsou zejména stěny, sloupy a pilíře, vždy s výjimkou povrchových úprav, jako jsou vnitřní omítky, malby a případné krytiny na stěnách, tapety, dřevěné či jiné obložení, kazetové stropy a podobné vnitřní obložení stěn nebo stropů, a dále konstrukce zabudovaných skříní ve stěnách. Podlahy jsou společnými částmi domu, vyjma podlahových krytin v bytě a všeho, co je spojeno s položením či usazením a s funkcí příslušného druhu podlahových krytin, spolu s případnou kročejovou protihlukovou izolací a s tepelnou izolací, je-li součástí podlahové krytiny a nezasahuje do společných částí domu.

Společnými částmi jsou rovněž přípojky a rozvody pro dodávky energií, vody, pro odvádění odpadních vod, pokud nejsou ve vlastnictví dodavatelů.

Určení a popis společných částí konkrétní nemovité věci pak obsahuje listina nazvaná prohlášení (vlastníka), kteréžto prohlášení vymezuje jednotlivé jednotky v domě, resp. v pozemku, jehož součástí je dům, a právě společné části nemovité věci. Prohlášení lze opatřit z katastru nemovitostí a je dostupné i elektronicky dálkovým přístupem do katastru nemovitostí prostřednictvím internetových stránek Českého úřadu zeměměřického a katastrálního www.cuzk.cz. Údaj o něm je uveden na listu vlastnictví pozemku s domem (jednotky pak mají samostatné listy vlastnictví). Před nabytím jednotky je tedy možné zkontrolovat, jak je jednotka v prohlášení vymezena i jak jsou vymezeny společné části, což lze z praxe určitě doporučit.

O společné části je tedy potřeba se s ostatními vlastníky jednotek starat, pečovat, vše spravovat, udržovat, opravovat, zvelebovat apod. A pokud se není možné s ostatními vlastníky jednotek na správě domluvit, anebo SVJ, které ve většině případů ze zákona tuto správu zajišťuje, nefunguje tak, jak má, je taková péče problematická a dům a s ním i byt chátrá a snižuje se jeho hodnota.

Před samotnou koupí jednotky je tedy dobré zajímat se nejen o samotný byt, který v domě neexistuje izolovaně, nýbrž i o to, kdo jsou ostatní vlastníci jednotek v domě, jaké jsou mezi nimi vztahy, jak funguje správa domu, jaké poměry panují v domě a v SVJ, a zajímat se i o hospodaření SVJ, jakož i seznámit se stanovami SVJ, jako dokumentem, dle kterého dané SVJ funguje. Určitým negativním signálem může být i to, jak SVJ umožňuje vlastníkům jednotek nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů, a pořizovat si z nich výpisy, opisy a kopie. Uvedené právo totiž patří spolu s právem seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu (zpravidla SVJ) hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje, mezi významná práva vlastníků jednotek umožňující jim kontrolu správy a  hospodaření a jsou zaručena zákonem (§ 1179 OZ). Není však zcela ojedinělé, že SVJ, resp. jeho statuární orgán, tato práva plně nerespektuje, ba naopak je více či méně popírá, a vlastník jednotky se pak musí svého práva složitě domáhat soudní cestou.

Na tomto místě nutno upozornit, že členství v SVJ je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky, tudíž se nabyvatel jednotky stává jeho členem okamžikem nabytí jednotky (zpravidla zápisem v katastru nemovitostí s právními účinky ke dni podání návrhu na zápis), a že za dluhy SVJ ručí jeho člen v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech.

To, kdo jsou ostatní vlastníci jednotek v domě a které jednotky vlastní, je možné zjistit z listu vlastnictví pozemku s domem, kde jsou všichni uvedeni. Základní údaje o SVJ poskytuje výpis z rejstříku společenství vlastníků jednotek, kam se SVJ zapisuje. Rejstřík je veřejně a bezplatně dostupný na www.justice.cz. O  hospodaření SVJ můžou podat základní informaci účetní závěrky, které musí SVJ povinně zveřejňovat ve sbírce listin rejstříku společenství vlastníků jednotek, resp. skutečnost, zda jsou účetní závěrky řádně zveřejňovány, či nikoliv. Tyto informace je možné zjistit u konkrétního SVJ rovněž na výše uvedené internetové adrese. Ve sbírce listin jsou rovněž uloženy a jsou veřejně a bezplatně dostupné stanovy SVJ, které představují základní dokument upravující chod SVJ, jeho orgány, jakož i práva a povinnosti vlastníků jednotek – členů SVJ. S nimi by se měl budoucí vlastník jednotky před jejím nabytím rovněž důkladně seznámit.

Podrobnější informace o správě domu by Vám pak měl poskytnout především prodávající, ale není nadto si třeba i popovídat s některými vlastníky v domě nebo se podívat na portál SVJ, pokud Vám k němu prodávající umožní přístup. Můžete se tak vyhnout nemilému překvapení v podobě nefungující správy domu.