Je nemovitost „zelená“? Napoví vám PENB
Starost o udržitelnost už není jen marketingovým přívěskem, stává se naopak napříč všemi byznysovými obory povinností. Nemovitosti nejsou žádnou výjimkou, jejich financování formou úvěrů a jiných finančních nástrojů je výrazně snazší, když jde o udržitelný projekt. V českém právu se tento aspekt nemovitostí posuzuje skrze PENB: průkaz energetické náročnosti budovy.
Je možné či spíše pravděpodobné, že jste se již někdy setkali s průkazem energetické náročnosti budovy. Typicky k tomu dochází při prodeji, resp. koupi bytu či rodinného domu nebo při jejich pronájmu, při výstavbě nové budovy nebo při větší změně již dokončené budovy (co je větší změnou, to definuje níže uvedený zákon). Grafickou část průkazu energetické náročnosti budovy lze pak vidět vyvěšenou při vstupu do veřejných budov.
Co je PENB?
A co je průkaz energetické náročnosti budovy, zkráceně PENB? Řečeno právní terminologií, konkrétně terminologií zákona o hospodaření energií (zákon č. 406/2000 Sb.), je to dokument, který obsahuje stanovené informace o energetické náročnosti budovy nebo ucelené části budovy (tou se rozumí podlaží, byt nebo jiná část budovy, která je určena k samostatnému používání nebo byla za tímto účelem upravena). Řečeno jednodušeji, PENB je takový energetický štítek budovy (jako je energetický štítek elektrospotřebičů).
Energetickou náročností budovy se přitom rozumí vypočtené množství energie nutné pro pokrytí potřeby energie spojené s užíváním budovy, zejména na vytápění, chlazení, větrání, úpravu vlhkosti vzduchu, přípravu teplé vody a osvětlení.
Budovou se pro potřeby uvedeného zákona rozumí nadzemní stavba a její podzemní části, prostorově soustředěná a navenek převážně uzavřená obvodovými stěnami a střešní konstrukcí, v níž se používá energie k úpravě vnitřního prostředí za účelem vytápění nebo chlazení. Pokud se v budově energie k uvedenému účelu nepoužívá, nejedná se o budovu podle tohoto zákona, která by vyžadovala PENB (například nevytápěná a neklimatizovaná samostatná garáž, zemědělská stavba, zahradní domek apod.).
PENB má sloužit pro porovnání objektů mezi sebou na základě zatřídění do klasifikačních tříd A (mimořádně úsporná) – G (mimořádně nehospodárná).
Kdy je potřeba PENB?
PENB je potřeba zejména:
- v případě výstavby nové budovy;
- v případě větší změny dokončené budovy;
- u budovy užívané orgánem veřejné moci, splňuje-li budova zákonem dané parametry;
- v případě prodeje budovy, ucelené části budovy či jednotky;
- v případě pronájmu budovy, ucelené části budovy či jednotky.
V případě výstavby nové budovy je stavebník povinen plnit požadavky na energetickou náročnost budovy podle prováděcího právního předpisu a při podání příslušné žádosti či ohlášení podle stavebního zákona to doložit průkazem energetické náročnosti budovy.
Výše uvedené obdobně platí i v případě větší změny dokončené budovy (kterou definuje zákon), kdy jsou stavebník, vlastník budovy, společenství vlastníků jednotek nebo v případě, že společenství vlastníků jednotek nevzniklo, správce povinni plnit požadavky na energetickou náročnost budovy podle prováděcího právního předpisu.
V případě prodeje či pronájmu budovy, ucelené části budovy či jednotky je třeba předložit PENB možnému kupujícímu či nájemci ještě před uzavřením kupní či nájemní smlouvy a předat nejpozději při podpisu kupní či nájemní smlouvy.
V případě jednotky, pakliže její vlastník neobdrží na vyžádání PENB od společenství vlastníků jednotek, nebo v případě, že společenství vlastníků jednotek nevzniklo, správce, je možné nahradit PENB vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie pro příslušnou jednotku za uplynulé 3 roky (PENB bývá zpracován pro celou budovu a takový PENB je také průkazem pro jednotku jako ucelenou část budovy).
Pokud prodej nebo nájem budovy, ucelené části budovy či jednotky zprostředkovává zprostředkovatel, je potřeba mu předat grafickou část PENB, aby stanovené ukazatele uvedl v reklamních a informačních materiálech, jinak uvede nejhorší klasifikační třídu.
U některých budov nemusí být požadavky na energetickou náročnost budovy splněny, resp. nevztahuje se na ně povinnost předložit a předat PENB při jejich pronájmu č prodeji. Jedná se například o:
- budovy s celkovou energeticky vztažnou plochou menší než 50 m2;
- budovy navrhované a obvykle užívané jako místa bohoslužeb a pro náboženské účely;
- u staveb pro rodinnou rekreaci, které jsou užívány jen část roku a jejichž odhadovaná spotřeba energie je nižší než 25 % spotřeby energie, k níž by došlo při celoročním užívání;
- budovy, které jsou kulturní památkou, anebo nejsou kulturní památkou, ale nacházejí se v památkové rezervaci nebo památkové zóně (pro ty platí ještě další specifikum stanovené zákonem);
- budovy zpravodajských služeb, budovy důležité pro obranu státu, které jsou určeny ke speciálnímu využití apod.
Platnost PENB
PENB platí 10 let ode dne jeho vyhotovení nebo do provedení větší změny dokončené budovy, pro kterou byl zpracován, anebo do provedení změny způsobu vytápění, chlazení nebo přípravy teplé vody v této budově.
Kdo zpracovává PENB?
Kdo zpracovává PENB je stanoveno zákonem a jsou to energetičtí specialisté autorizovaní Ministerstvem průmyslu a obchodu.
Pokuty
Zákon o hospodaření energií stanovuje i nemalé pokuty za přestupky spočívající v porušení vybraných zákonem uložených povinností, a to samostatně pro fyzické osoby a samostatně pro právnické osoby a podnikající fyzické osoby, až do výše 200.000,- Kč nebo 5.000.000,- Kč podle konkrétní porušené povinnosti. Přestupky podle tohoto zákona projednává Státní energetická inspekce.
A co říci na závěr?
Z vlastní zkušenosti lze uzavřít, že spíše, než skutečná potřeba, nemalé pokuty nutí prodávající a pronajímatele, zejména jedná-li se o nepodnikající subjekty, plnit v dané oblasti povinnosti stanovené zákonem – tj. předložit a předat PENB. Někdy ani nemá PENB potřebnou vypovídací hodnotu, protože v případě jednotky se zpravidla jedná o PENB zpracovaný pro celou budovu, nikoliv jen pro danou jednotku. A i když se v případě jednotky nahradí vyúčtováním stanovených dodávek médií, ani to nemusí být dostatečně vypovídající, protože ne každý má stejné nároky ohledně vytápění, chlazení, větrání, přípravy teplé vody či osvětlení. Což platí i pro ostatní PENB.
Mgr. Martina Zapletalová, advokátka
Mgr. Lucie Krejčí, advokátka
