Seriál Nemovitosti: Čím vším může být „obtěžkána“ nemovitost
I právník-laik si asi vybaví slovní spojení „věcné břemeno“ a tuší, že jde o oblast nemovitostí. Jenže vlastnictví nemovitých věcí může být omezeno mnohem širší paletou zákazů i podmínek a je nutné to mít při nakládání s nimi v paměti. Ty, které působí vůči každému, se obecně nazývají věcná práva k cizí věci.
V souvislosti s pojmem věcná práva k cizím věcem se zřejmě nejčastěji setkáme se zástavním právem a věcným břemenem. Mezi věcná práva k cizím věcem se ovšem dále řadí podzástavní právo, zadržovací právo a do českého právního řádu navrátivší se novinka – právo stavby. Věcným právem k cizí věci může být i předkupní právo a zákaz zatížení a zákaz zcizení či některá další vedlejší ujednání při kupní smlouvě.
Věcná práva k cizím věcem patří mezi tzv. absolutní majetková práva, stejně jako právo vlastnické, pro něž je charakteristické, že působí vůči každému (z latiny erga omnés - vůči všem), což znamená, že každý je musí respektovat a dodržovat, resp. nerušit v jejich výkonu tu osobu, které takové právo svědčí.
Aby věcné právo mohlo takto působit vůči každému, aby se o něm mohl každý dozvědět, zpravidla se zapisuje do nějakého veřejného seznamu a jeho vznik je v mnoha případech vázán právě na zápis do takového seznamu. Typicky do katastru nemovitostí, o kterém jsme psali v jednom z předešlých dílů tohoto seriálu. Dalšími veřejnými seznamy jsou například obchodní rejstřík, letecký rejstřík, plavební rejstřík, rejstřík ochranných známek aj. Platí, že je-li do veřejného seznamu zapsáno právo k věci, neomlouvá nikoho neznalost zapsaného údaje. Proto je nutné věnovat zápisu ve veřejném seznamu zvýšenou pozornost.
Protože je náš seriál věnován nemovitostem, budeme se dále v tomto článku zabývat pouze věcnými právy k cizím nemovitostem.
Věcná práva k cizím nemovitostem jsou na výpisu z katastru nemovitostí, označovaném též jako výpis listu vlastnictví (dále „LV“), patrná v části C LV, kam se zapisují věcná práva třetích osob zatěžující danou nemovitost (zástavní právo, věcné břemeno, předkupní právo, právo stavby, zákaz zcizení, zákaz zatížení aj.), která omezují vlastníka nemovitosti ve volném nakládání s ní.
Jednotlivá věcná práva k cizí nemovitosti
Zástavní právo
Zástavní právo slouží k zajištění dluhu a na základě zástavního práva vznikne věřiteli oprávnění uspokojit se z výtěžku zpeněžení zástavy, v našem případě nemovitosti, pakliže nesplní dlužník dluh řádně a včas. Zástavní právo k nemovitosti je hojně využívaným zajišťovacím instrumentem, neboť v ideálním případě skýtá věřiteli vysokou šanci na úplnou úhradu jeho pohledávky, nebude-li splněna dobrovolně. I proto je zástavní právo k nemovitosti tradičním zajišťovacím instrumentem, který používají banky v případě poskytování hypotečních i jiných úvěrů, případně v kombinaci se zákazem zatížení a zákazem zcizení zastavené nemovitosti.
Aby byla nemovitost, která slouží jako zástava, tím optimálním zajišťovacím instrumentem, je potřeba dbát mimo jiné na to, aby byla dostatečně pojištěna alespoň proti všem běžným rizikům (požár, povodeň, záplava, blesk, vichřice, tornádo apod.) a aby ji její vlastník dostatečně udržoval, resp. nezhoršoval, aby byla zachována její hodnota.
Zástavní právo se povětšinou zřizuje zástavní smlouvou. V ní strany ujednají, co je zástavou a pro jaký dluh je zástavní právo zřízeno. Zástavní právo k nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí vzniká až zápisem v katastru nemovitostí (část C LV) na základě uzavřené zástavní smlouvy a ukončeného vkladového řízení, avšak s právními účinky k okamžiku, kdy návrh na zápis došel příslušnému katastrálnímu úřadu. Ze zápisu v katastru nemovitostí je patrné, jaký dluh zástavní právo zajišťuje, kdo je oprávněnou osobou a na základě jaké listiny byl zápis proveden, včetně přesného okamžiku jeho právních účinků. Zanikne-li zajištěný dluh, zanikne i zástavní právo. Zástavní právo může zaniknout i dalšími způsoby, například pokud se zástavní věřitel zástavního práva vzdá. To se děje třeba u developerských projektů výstavby bytových či rodinných domů, kdy je zástavním právem zajištěn úvěr na výstavbu celého projektu a při postupném prodeji bytů a domů se zástavní věřitel (obvykle banka) postupně vzdává zástavního práva k jednotlivým prodávaným bytům a domům poté, co je mu prostřednictvím kupní ceny splacena část úvěru připadající na prodávaný byt či dům. Po zániku zástavního práva k nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí je potřeba vymazat zástavní právo z katastru nemovitostí.
Z praktického hlediska je třeba v souvislosti se zástavním právem upozornit na to, že přejde-li na nabyvatele nemovitosti při převodu vlastnického práva k nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí i zapsané zástavní právo, má se za to, že přejde i dluh zajištěný zástavním právem (§ 1888 občanského zákoníku). K přechodu zástavního práva běžně dochází při převodech zastavených nemovitostí, u nichž se zástavní právo, resp. dluh jím zajištěný, vypořádává v rámci platby kupní ceny, tedy kdy je část kupní ceny určena na splacení dluhu zajištěného zástavním právem. V takovém případě je potřeba v kupní smlouvě výslovně sjednat, že dluh zajištěný zástavním právem na kupujícího nepřejde.
Se zřízením zástavního práva bývá často spojeno i zřízení zákazu zcizení a/nebo zákazu zatížení zastavené nemovitosti. Tento zákaz může být zřízen i jako právo věcné a v takovém případě se zapisuje do katastru nemovitostí a vzniká až tímto zápisem. Zákaz se zpravidla zřizuje na dobu trvání zástavního práva, neboť podle zákonné úpravy je platný, pokud je zřízen na určitou a přiměřenou dobu v takovém zájmu strany, který je hodný právní ochrany. Zákaz zcizení znamená, že vlastník dané nemovitosti nemůže převést vlastnické právo k této nemovitosti na třetí osobu. Zákaz zatížení pak znamená, že vlastník dané nemovitosti nemůže k této nemovitosti zřídit věcné právo, které vlastníka omezuje ve prospěch třetí osoby. Takovým věcným právem se zejména rozumí zástavní či zadržovací právo, věcné břemeno či předkupní právo. Zákaz zatížení naopak neznamená, že k nemovitosti nelze zřídit nájem či pacht, i když by měl dlouhodobý charakter. Chce-li vlastník nemovitost zatíženou zákazem zcizení a/nebo zákazem zatížení zapsanými v katastru nemovitostí zcizit nebo zatížit, musí k tomu mít písemný souhlas osoby, k jejíž ochraně je zákaz zřízen.
Věcná břemena
Věcná břemena zákon dále rozlišuje na služebnosti a reálná břemena. Liší se od sebe tak, že v případě služebnosti musí vlastník služebné věci ve prospěch jiného něco trpět nebo něčeho se zdržet (stačí tedy být pasivní), nemusí však nic aktivně konat. Obsahem reálných břemen je naopak povinnost vlastníka věci jinému něco dávat nebo konat.
Služebnosti
Již z pojmu služebnost je zřejmé, že něco někomu nebo něčemu slouží. Hovoříme-li o věcných právech k cizí nemovitosti, pak je tou věcí, která slouží a která je tedy zatížena služebností, právě nemovitost a slouží ve prospěch jiné nemovitosti (pozemková služebnost), nebo ve prospěch osoby (právnické, fyzické – osobní služebnost). Typickou pozemkovou služebností je služebnost stezky (dříve také chůze), tedy právo chodit po stezce přes služebný pozemek, nebo se po ní dopravovat lidskou silou, a služebnost cesty (dříve také jízdy), tedy právo jezdit přes služebný pozemek jakýmikoli vozidly. Jinou často využívanou pozemkovou služebností je služebnost inženýrské sítě, která zakládá právo vlastním nákladem a vhodným i bezpečným způsobem zřídit na služebném pozemku nebo přes něj vést vodovodní, kanalizační, energetické nebo jiné vedení, provozovat je a udržovat je.
Dalšími pozemkovými služebnostmi jsou třeba služebnost bytu (právo užívat byt), služebnost užívacího práva (právo užívat cizí věc pro vlastní potřebu uživatele a jeho domácnosti), služebnost požívacího práva (právo užívat cizí věc a brát z ní plody a užitky – pole, zahradu, les apod.), opora cizí stavby, právo na vodu, služebnost rozlivu, právo pastvy aj. Klasickým příkladem, kdy se zřizuje služebnost bytu, je případ, kdy rodič či prarodič daruje byt svému potomkovi, ale chce v něm ještě dožít.
Služebnost se nejčastěji nabývá smlouvou. Služebnost lze zřídit úplatně i bezúplatně. Pokud má služebnost zatěžovat pouze část pozemku, což je poměrně časté, musí být ke smlouvě neoddělitelně (nejlépe sešitím a parafovanou přelepkou) připojen geometrický plán vyhotovený pro účely vymezení služebnosti. Služebnost k nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí vzniká až zápisem v katastru nemovitostí (část C LV) na základě uzavřené smlouvy a ukončeného vkladového řízení, avšak s právními účinky k okamžiku, kdy návrh na zápis došel příslušnému katastrálnímu úřadu. Ze zápisu v katastru nemovitostí je patrné, jaká služebnost je zřízena, ve prospěch které nemovitosti nebo osoby je zřízena a na základě jaké listiny byl zápis proveden, včetně přesného okamžiku jeho právních účinků. Služebnost lze zrušit dohodou stran, přičemž ruší-li se služebnost zapsaná v katastru nemovitostí, zanikne až výmazem z katastru nemovitostí. Osobní služebnost zpravidla zanikne smrtí oprávněné osoby a poté je potřeba ji z katastru nemovitostí vymazat (k automatickému výmazu nedochází).
Reálná břemena
Dle vlastní zkušenosti lze uzavřít, že reálná břemena nejsou využívána tolik jako služebnosti. Příkladem reálného břemene je u výše uvedeného příkladu služebnosti bytu ještě povinnost potomka dárci bytu uklízet, nakupovat nebo jej doprovázet k lékaři.
Pro vznik a zánik reálných břemen obdobně platí, co je uvedeno výše o služebnostech.
Příští díl našeho seriálu pak bude věnován dalším věcným právům k cizím věcem, a to právu stavby a předkupnímu právu.
Mgr. Martina Zapletalová, advokátka
Mgr. Lucie Krejčí, advokátka
