Seriál Nemovitosti: Jejich koupě je velký krok. Na co si dát pozor?
Ve třetím dílu našeho seriálu Nemovitosti rozebereme, na co si dát pozor při koupi nemovitostí a co všechno před koupí prověřit, neboť ne vždy je námi vyhlédnutá nemovitost bez zatížení, v souladu se stavebně technickými předpisy, nebo s legálním přístupem k ní.
Vzhledem k tomu, že většina nemovitostí podléhá evidenci v katastru nemovitostí (dále „katastr“), kterému jsme věnovali minulý díl našeho seriálu, budeme se dále zabývat právě koupí nemovitostí, které jsou zapsány v katastru.
Koupě nemovitostí obecně
Máme-li tedy již vybranou nemovitost, kterou máme zájem nabýt do svého vlastnictví, je vždy nejprve potřeba pořídit aktuální výpis z katastru nemovitostí k ní, označovaný též jako výpis listu vlastnictví (dále „LV“), a provést kontrolu všech zapsaných údajů, a to o vlastníkovi (část A – zda osoba, která se vydává za prodávajícího, jím skutečně je), o nemovitosti (část B), o věcných právech sloužících ve prospěch nemovitosti (část B1), o věcných právech třetích osob zatěžujících nemovitost (část C – z níž se dozvíme, zda je nemovitá věc zatížena např. zástavním právem), zapsaných poznámek či probíhajících řízení (plomb – část D) a nabývacích titulů a jiných podkladů k zápisu (část E). Údaje zapsané o nemovitostech pak mají korespondovat se skutečným stavem.
V návaznosti na to lze doporučit nechat si od prodávajícího předložit nabývací titul/-y k nemovitosti (část E LV - typicky kupní smlouva, darovací smlouva či rozhodnutí o dědictví), tedy podklady, na základě kterých prodávající nemovitost sám nabyl, a tyto prověřit (zejména z hlediska jeho/jejich platnosti, či absence jakéhokoliv důvodu pro jeho/jejich zrušení či zánik). Nabývací titul lze obstarat i bez součinnosti prodávajícího, a to ze sbírky listin katastru prostřednictvím zpoplatněného dálkového přístupu do katastru nebo osobně na příslušném katastrálním úřadu, resp. katastrálním pracovišti.
Rovněž je vhodné obstarat tituly (listiny) k věcným právům třetích osob zatěžujícím nemovitost (část C LV), nejčastěji se jedná o zástavní práva nebo věcná břemena, a tyto prověřit především z hlediska možných omezení při převodu nemovitosti a jiném nakládání s ní (což beze zbytku platí především pro zástavní práva zřízená ve prospěch bank) či při jejím užívání. Pokud jde o zástavní práva, ta se obvykle vypořádávají v rámci koupě nemovitosti z kupní ceny. Naopak věcná břemena povětšinou zatěžují nemovitost i nadále. Pokud tyto listiny prodávající nemá, je opět možné obstarat je ze sbírky listin katastru způsobem uvedeným v předcházejícím odstavci.
Je-li jako vlastník nemovitosti zapsána fyzická osoba a nejsou-li jako vlastníci zapsáni manželé ve společném jmění manželů (dále „SJM“) či v majetkovém společenství manželů podle cizího práva (dále „MCP“), měl by kupující učinit dotaz směrem k prodávajícímu ohledně rodinného stavu prodávajícího jako zapsaného vlastníka, aby mohlo být vyloučeno, že nemovitost je fakticky v SJM či MCP, byť je v katastru nemovitostí zapsán pouze jeden z manželů. Současně je třeba vyloučit, že by se v kupované nemovitosti, jde-li o byt nebo dům, nacházela rodinná domácnost manželů nebo rodiny (§ 747 občanského zákoníku), neboť i v takovém případě je potřeba souhlas druhého manžela, i když je výlučným vlastníkem pouze manžel zapsaný jako vlastník v katastru.
Je-li jako vlastník zapsána právnická osoba, je zapotřebí zkontrolovat její údaje zapsané v obchodním rejstříku, případně jiném veřejném rejstříku (například ve spolkovém rejstříku, rejstříku společenství vlastníků jednotek nebo nadačním rejstříku) dostupném na www.justice.cz, a prověřit ji včetně sbírky listin (zejména zveřejněné účetní závěrky). V případě zjištění pochybností o ekonomické situaci dotčené právnické osoby je potřeba zvážit další postup jako je například prověření dluhů, provedení ekonomického prověření (tzv. due diligence) či vypořádání dluhů v rámci koupě.
Současně lze doporučit prověřit zapsaného vlastníka, fyzickou osobu i právnickou osobu, z hlediska insolvence, a to bezplatným nahlédnutím do insolvenční rejstříku dostupného opět na www.justice.cz, a z hlediska exekuce, a to pořízením výpisu z Centrální evidence exekucí na www.ceecr.cz., na pobočce České pošty s Czech POINTem či osobně v sídle Exekutorské komory České republiky v Praze nebo Brně, přičemž tato služba je zpoplatněna.
Obecně je pak dobré ještě zkontrolovat, zda je k nemovitosti legální a neomezený přístup a příjezd, například z veřejné komunikace, a to třeba podle katastrální mapy dostupné bezplatně na internetových stránkách Českého úřadu zeměměřického a katastrálního www.cuzk.cz. Případné pochybnosti je potřeba vždy předem vyřešit s prodávajícím, aby se nestalo, že vybraná nemovitost je sice krásně situovaná v přírodě, ale přístupná je pouze přes cizí pozemek, k němuž nemá prodávající žádné potřebné oprávnění, anebo k němu má oprávnění, ale jen pokud jde o pěší přístup husím pochodem.
Některá specifika při koupi konkrétních nemovitostí
Aby toho nebylo málo, konkrétní nemovitosti se pak z hlediska doporučeného prověřování liší svými specifiky.
U pozemku, na kterém chceme realizovat určitý stavební záměr, je potřeba zkontrolovat v části B výpisu LV způsob ochrany pozemku, tedy zda pozemek není součástí zemědělského půdního fondu (dále „ZPF“). Pokud by byl, je dále potřeba u příslušného orgánu ochrany ZPF (zpravidla se jedná o odbor městského či obecního úřadu) prověřit, zda je možné odnětí pozemku ze ZPF, a pokud ano, za jakých podmínek včetně výše odvodu za jeho odnětí ve formě jednorázové platby. Dále je v případě stavebního záměru potřeba zkontrolovat, zda je zamýšlený stavební záměr v souladu s územním plánem dané obce.
Neméně důležité je v rámci způsobu ochrany pozemku rovněž zkontrolovat, zda vyhlédnutý pozemek neleží na území národního parku, národní přírodní rezervace, národní přírodní památky či nesouvisí s jeskyněmi, neboť Česká republika má podle zákona o ochraně přírody a krajiny (§ 61) předkupní právo k nezastavěným pozemkům ve shora vyjmenovaných lokacích.
U jednotky lze doporučit vedle výpisu LV ohledně samotné jednotky pořídit i výpis LV ohledně pozemku s domem, ve kterém se jednotka nachází. Z tohoto výpisu LV lze kromě jiného zjistit údaje o prohlášení vlastníka, kterým byly v domě vymezeny jednotky, a na základě těchto údajů lze i opatřit tuto listinu ze sbírky listin katastru. Tato listina slouží ke kontrole údajů o jednotce, které nejsou patrné z výpisu LV (například velikosti bytu, podlahové plochy bytu či jednotlivých místností).
V případě prodeje jednotky je pak povinností prodávajícího předložit a předat kupujícímu nejpozději při uzavření kupní smlouvy tzv. průkaz energetické náročnosti budovy podle § 7a zákona o hospodaření energií. Průkaz se pořizuje ohledně celého domu a má jej zpravidla k dispozici správce domu.
V neposlední řadě lze pak doporučit, především u novostaveb, požádat prodávajícího o předložení příslušného kolaudačního souhlasu, resp. kolaudačního rozhodnutí, ohledně domu, kde se jednotka nachází, případně ohledně jednotky, pokud byla tzv. rekolaudována.
Pokud se s pozemkem kupuje i stavba (rodinným dům, bytový dům, garáž, stavba pro rodinnou rekreaci, víceúčelová stavba, zemědělská stavba atd.), platí pro stavbu, co bylo uvedeno výše u jednotky ohledně průkazu energetické náročnosti budovy a ohledně kolaudačního souhlasu, resp. kolaudačního rozhodnutí. Nepodléhala-li stavba kolaudaci, pak je potřeba požádat o předložení dokladů ohledně ohlášení a povolení stavby a jejího užívání. Kupující by měl také požádat o předložení dokumentace skutečného provedení stavby, kterou je vlastník stavby povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby. Ta je dobrá i k tomu, aby si kupující dopředu ověřil, z čeho a jak je stavba postavena, a nebyl pak, řečeno v nadsázce, překvapen, že koupil dřevostavbu namísto zděné stavby.
A co říci na závěr? Snad jen pro jistotu zopakovat, co již bylo řečeno v úvodu tohoto článku, že vše výše uvedené a doporučované by mělo být prověřeno a zkontrolováno ještě před uzavřením kupní smlouvy, nejlépe ještě před jednáním o konkrétním znění kupní smlouvy, neboť pak již může být pozdě bycha honit a můžeme zplakat nad výdělkem.
Mgr. Martina Zapletalová, advokátka
Mgr. Lucie Krejčí, advokátka
