Vševědoucí katastr a co vše v něm musí být
Pro někoho je možná katastr nemovitostí „papírovacím“ peklem, dá se v něm ale i přehledně vyznat. Proto druhým dílem pokračujeme v našem seriálu Nemovitosti a budeme se v něm věnovat právě katastru nemovitostí a evidenci nemovitostí v něm.
Jak jsme již uvedli v minulém dílu našeho seriálu, v němž jsme rozebrali, co vše je nemovitostí, resp. slovy zákonodárce nemovitou věcí, většina nemovitostí podléhá evidenci v katastru nemovitostí a bez toho, aniž by v katastru nemovitostí byly zapsány, k nim například nelze převést vlastnické právo, ani zřídit jiné věcné právo jako je právo stavby, věcné břemeno, zástavní právo či smluvní předkupní právo, pokud se zřizuje jako věcné právo.
Katastr nemovitostí (dále „katastr“) je veřejný seznam, který obsahuje soubor údajů o nemovitých věcech (dále „nemovitost“) vymezených zákonem o katastru nemovitostí (katastrálním zákonem) zahrnující jejich soupis, popis, jejich geometrické a polohové určení a zápis práv k těmto nemovitostem. Řečeno jinak, v katastru se evidují například aktuální vlastníci nemovitostí, údaje o pozemcích v podobě parcel jako je parcelní číslo, výměra, druh pozemku a způsob jeho využití, způsob ochrany pozemku (zejména zda je pozemek součástí zemědělského půdního fondu nebo různé kategorie zvláště chráněných území podle zákona o ochraně přírody a krajiny jako je např. národní park, chráněná krajinná oblast apod.) či stavba, která na pozemku stojí a která je jeho součástí, dále údaje o stavbách, které nejsou součástí pozemku, zobrazení pozemků a staveb v katastrální mapě, údaje o věcných právech zřízených ve prospěch evidovaných nemovitostí (což nejčastěji představuje věcné břemeno), údaje o věcných právech zřízených k tíži evidovaných nemovitostí (zástavní právo, věcné břemeno, právo stavby) či údaje o nabývacích titulech (typicky kupních či darovacích smlouvách, rozhodnutích o nabytí dědictví a dalších) aktuálních zapsaných vlastníků nemovitostí.
V katastru se může po 1. lednu 2014 dobrovolně evidovat i nájemní právo, v praxi se tak však zpravidla neděje.
Co se však v katastru neeviduje a na co je potřeba si dát pozor (např. při zamýšlené koupi nemovitosti) je třeba zákonné předkupní právo, podzemní stavby či drobné stavby. Rovněž je možné, a opět je třeba si na to dát pozor, že v katastru je zapsán jako vlastník pouze jeden z manželů, přestože je nemovitost fakticky ve společném jmění manželů či v majetkovém společenství manželů podle cizího práva. To se stane v případě, že je v nabývacím titulu (kupní smlouvě, darovací smlouvě) uveden jako nabyvatel pouze jeden z manželů, což není zákonem vyloučeno.
Katastr nemovitostí je jako veřejný seznam přístupný každému a každý má možnost se s obsahem katastru nemovitostí seznámit, tento přístup, resp. použití informací z katastru, však není neomezený a katastrální zákon ve svém úvodním ustanovení definuje, k čemu všemu katastr jako zdroj informací slouží, přičemž je nutné respektovat především ochranu osobních údajů. Rozhodně třeba nemá katastr sloužit k vyhledávání vlastníků nemovitostí v určité zájmové lokalitě, kterým se pak adresně nabízí odkup jejich nemovitostí.
Nemovitosti se v katastru evidují podle katastrálních území - technických jednotek, kterých je v České republice přes 13 000, a nemovitosti jsou v katastru evidovány na listech vlastnictví podle jejich vlastníků v určitém katastrálním území.
Typickým výstupem z katastru je výpis z katastru nemovitostí, označovaný též jako výpis listu vlastnictví (dále „LV“). Má-li vlastník více nemovitostí, které se nacházejí v jednom katastrálním území, jsou všechny uvedeny na jednom výpisu z katastru nemovitostí, tedy na jednom LV. Nacházejí-li se však nemovitosti jednoho vlastníka v různých katastrálních územích, jsou uvedeny na odlišných výpisech z katastru nemovitostí.
Ústředním správním úřadem zeměměřictví a katastru nemovitostí České republiky se sídlem v Praze je Český úřad zeměměřický a katastrální (dále „ČÚZK“). Na jeho internetových stránkách www.cuzk.cz lze do katastru bezplatně nahlédnout, nicméně toto nahlížení neumožňuje získat všechny údaje o nemovitosti, které jsou v katastru evidovány, a ani není možné touto cestou pořídit výpis z katastru. Výpis z katastru lze pořídit prostřednictvím zpoplatněného dálkového přístupu do katastru, prostřednictvím služby Czech POINT a samozřejmě osobně na příslušném katastrálním úřadu, kterých je v České republice 14 stejně jako krajů (pro každý kraj jeden), resp. na příslušném katastrálním pracovišti. Územní působnost, stejně jako informace o sídle katastrálního úřadu, katastrálního pracoviště a o úředních dnech a hodinách lze nalézt na jednotlivých stránkách katastrálních úřadů a pracovišť, a to i prostřednictvím již výše zmíněných internetových stránek ČÚZK.
A jaké nemovitosti se tedy v katastru evidují? Podle katastrálního zákona se v katastru evidují:
- pozemky v podobě parcel,
- budovy, kterým se přiděluje číslo popisné nebo evidenční, pokud nejsou součástí pozemku nebo práva stavby,
- budovy, kterým se číslo popisné ani evidenční nepřiděluje, pokud nejsou součástí pozemku ani práva stavby, jsou hlavní stavbou na pozemku a nejde o drobné stavby,
- jednotky vymezené podle občanského zákoníku,
- jednotky vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů,
- právo stavby,
- nemovitosti, o nichž to stanoví jiný právní předpis (např. přehrady, hráze, jezy, stavby, které se k plavebním účelům zřizují v korytech vodních toků nebo na jejích březích).
Parcelou se rozumí pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Pozemky můžou být v katastrálním území vedeny v jedné číselné řadě, nebo ve dvou číselných řadách, zvlášť pro pozemkové parcely a zvlášť pro stavební parcely (označené zkratkou St.). Stavební parcelou se rozumí pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemkovou parcelou se rozumí pozemek, který není stavební parcelou. Jsou-li pozemky v katastrálním území vedeny ve dvou číselných řadách, je nezbytné dbát v listinách na jejich správné označení, tj. u stavebních parcel výslovně uvést, že se jedná o stavební parcelu, a to i pomocí zkratky St. před parcelním číslem. Údaj o tom, že pozemky jsou vedeny ve dvou číselných řadách, je uveden v úvodu výpisu z katastru nemovitostí.
Budovou se pro potřeby katastru rozumí pouze nadzemní stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek převážně uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Z uvedeného je tedy zřejmé, proč se v katastru neevidují podzemní stavby, když budovou je pouze nadzemní stavba. O budovu rovněž nejde například v případě přístřešku, který má sice střechu, ale nemá obvodové stěny, ani v případě stadionu, který má obvodové stěny, ale nemá střešní konstrukci. V katastru se po 1. lednu 2014 již neevidují rozestavěné budovy, nadále se však evidují rozestavěné jednotky.
V katastru se dále neevidují drobné stavby. Drobnou stavbou se pro účely katastru rozumí stavba s jedním nadzemním podlažím, pokud její zastavěná plocha nepřesahuje 16 m2 a výška 4,5 m, která plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní (může se jednat o zahradní domek, altán, kůlnu či dřevník) a stavba na pozemcích určených k plnění funkcí lesa, sloužící k zajišťování provozu lesních školek nebo k provozování myslivosti, pokud její zastavěná plocha nepřesahuje 30 m2 a výška 5 m. Za drobnou stavbu však katastrální zákon nepovažuje stavbu garáže, skladu hořlavin a výbušnin, stavbu pro civilní ochranu, požární ochranu, stavbu uranového průmyslu a jaderného zařízení, sklad a skládku nebezpečných odpadů a stavbu vodního díla.
Důležité je ještě zmínit, že vlastníci a jiní oprávnění jsou povinni hlásit katastrálnímu úřadu změny údajů katastru týkající se jejich nemovitostí, a to do 30 dnů ode dne jejich vzniku, a předložit listinu, která změnu dokládá. Tuto povinnost vlastníci a jiní oprávnění nemají u změn katastru vyplývajících z listin, které jsou příslušné orgány veřejné moci povinny zasílat katastrálnímu úřadu přímo k zápisu do katastru (typicky soudy). I když to katastrální zákon výslovně neuvádí, tato povinnost odpadá vlastníkům a jiným oprávněným, pokud zákon stanoví, že katastrální úřad určité údaje katastru přebírá z jiných registrů veřejné správy postupem podle katastrálního zákona (například ze základního registru obyvatel v případě změny příjmení, jména či adresy místa pobytu). Poruší-li povinnost ohlásit změnu fyzická osoba, jde o přestupek podle katastrálního zákona, poruší-li tuto povinnost právnická osoba nebo fyzická osoba při své podnikatelské činnosti, jde o správní delikt.
Mgr. Martina Zapletalová, advokátka
Mgr. Lucie Krejčí, advokátka
