Seriál – Nemovitosti Díl 10.

Přídatné spoluvlastnictví: I jako vlastník celého domu můžete mít „společné prostory“ s někým dalším

Fenomén sdílených prostor, jaký znají třeba vlastníci bytových jednotek, může být aktuální i pro majitele například sportovních či průmyslových areálů. Vztahuje se ale i na rodinné domy. Typickým příkladem může být příjezdová cesta.

V minulém díle jsme zmínili právní institut přídatného (akcesorického) spoluvlastnictví s příslibem, že se mu budeme věnovat v dalším díle našeho seriálu. Nyní tak tedy činíme, protože i s tímto novým typem spoluvlastnictví se můžete v běžném životě setkat.

Ze samotného názvu přídatné spoluvlastnictví možná někteří správně odvodí, že se jedná o spoluvlastnictví něčeho, co se k něčemu přidává (přídatné). Lze se s ním setkat například v případě příjezdové cesty, která je společná pro více pozemků, třeba v zahrádkářských koloniích či chatových osadách, nebo v případě parkoviště společného pro více domů (pozemků). Přídatné spoluvlastnictví může vzniknout také v případě průmyslových areálů, sportovních areálů a jiných podobných zařízení. Týká-li se nemovitých věcí, které se evidují v katastru nemovitostí, je rovněž patrné z výpisu z listů vlastnictví (LV) všech zúčastněných nemovitostí (včetně nemovitosti v přídatném spoluvlastnictví). Jedná se vlastně o určitou obdobu bytového spoluvlastnictví, kdy, řečeno laicky, k vlastnictví bytu patří i spoluvlastnictví ke společným částem domu a pozemku (v chronologii občanského zákoníku je úprava přídatného spoluvlastnictví dokonce zařazena za úpravu bytového spoluvlastnictví). Přídatné spoluvlastnictví se stejně jako bytové spoluvlastnictví považuje za zvláštní typ spoluvlastnictví.

Slovy zákona (z. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, dále „OZ“) věc náležící společně několika vlastníkům samostatných věcí určených k takovému užívání, že tyto věci vytvářejí místně i účelem vymezený celek, a která slouží společnému účelu tak, že bez ní není užívání samostatných věcí dobře možné, je v přídatném spoluvlastnictví těchto vlastníků. Musí tedy existovat alespoň dvě samostatné věci, aby mohlo vzniknout přídatné spoluvlastnictví k další věci. Týká-li se přídatné spoluvlastnictví nemovité věci zapisované do veřejného seznamu, zapíše se do veřejného seznamu i přídatné spoluvlastnictví. Ustanovení o přídatném spoluvlastnictví se použijí přiměřeně i na zařízení pořízené nebo jinak nabyté vlastníky uvedenými v první větě tohoto odstavce společným nákladem tak, aby sloužilo jim všem (například zavlažovací zařízení v zahrádkářské kolonii).

K výše uvedené podmínce „není dobře možné“ Nejvyšší soud dovodil, cit.: „K podmínce klasifikace věci jako předmětu přídatného spoluvlastnictví, že bez této společné věci není užívání samostatných věcí (zde jednotek) dobře možné, se poznamenává: Užívání věci bez předmětu přídatného spoluvlastnictví není „dobře možné“ nejen v případě, že není možné vůbec, ale i tehdy, je-li podstatně omezeno či ztíženo. Tak např. zahradu lze užívat i bez zdroje vody – společné studny, ovšem jde o užívání natolik nekomfortní, že splňuje kritérium § 1223 odst. 1 ObčZ – není „dobře možné“. … Dovolací soud, …, tak konstatuje, že i zahrada přilehlá k domu s jednotkami a určená ke společnému užívání jejich vlastníky může mít povahu přídatného spoluvlastnictví.“[1]

Zajímavé je, že přídatné spoluvlastnictví vzniká přímo ze zákona, jsou-li současně naplněny všechny výše uvedené zákonné předpoklady, tedy i) musí zde existovat dvě a více samostatných věcí, které vytvářejí místně a účelem vymezený celek, ii) musí zde existovat věc, která slouží společnému účelu všech vlastníků samostatných věcí a iii) bez existence věci, která slouží společnému účelu všech vlastníků samostatných věcí, není dobře možné samostatné věci užívat. Do katastru nemovitostí se pak přídatné spoluvlastnictví zapíše na základě souhlasného prohlášení. Rovněž může vzniknout nově na základě soukromé nebo veřejné listiny v případě věci, která dosud takovému účelu nesloužila a která tak nově přejde z výlučného vlastnictví do podílového přídatného spoluvlastnictví.

Je-li mezi stranami spor o to, zda věc je, anebo není v přídatném spoluvlastnictví, je možné žalovat u soudu na určení v tomto smyslu.

Věc v přídatném spoluvlastnictví nesmí být proti vůli některého ze spoluvlastníků odňata společnému účelu. Zatížit lze věc v přídatném spoluvlastnictví jen způsobem, který nebrání jejímu využití společnému účelu.

Žádnému ze spoluvlastníků nelze bránit v účasti na využití věci v přídatném spoluvlastnictví způsobem, který společnému účelu odpovídá a nebrání jejímu využití ostatními spoluvlastníky. Vzdání se práva účasti na využití věci v přídatném spoluvlastnictví některým spoluvlastníkem nemá účinky pro jeho právního nástupce.

Slouží-li věc v přídatném spoluvlastnictví k společnému využití pozemků, stanoví se podíly spoluvlastníků na společné věci poměrem výměry pozemků. To spoluvlastníkům nebrání, aby si velikost podílů ujednali jinak. V ostatních případech, tedy nejsou-li samostatnými věcmi pozemky, se tato speciální úprava stanovení podílů neuplatní a uplatní se obecná úprava spoluvlastnictví, pro kterou platí vyvratitelná právní domněnka, že podíly jsou stejné.

Podíl na věci v přídatném spoluvlastnictví lze převést jen za současného převodu vlastnického práva k věci, jejímuž využití věc v přídatném spoluvlastnictví slouží. Převádí-li se vlastnické právo k takové věci, platí, že se převod vztahuje i na podíl na věci v přídatném spoluvlastnictví. Toto platí obdobně i v případě bytového spoluvlastnictví a je to dáno charakterem obou těchto typů spoluvlastnictví. Ve smlouvě o převodu vlastnického práva k samostatné věci není proto nutné uvádět i převod spoluvlastnického podílu na věci v přídatném spoluvlastnictví, je však vhodné tuto skutečnost zohlednit v rámci jednání o podmínkách převodu (například z hlediska kupní ceny apod.) i z hlediska katastrálních souvislostí.

Oddělit se z přídatného spoluvlastnictví lze za podmínky, že věc, k jejímuž využití věc v přídatném spoluvlastnictví až dosud sloužila, zanikla nebo změnila svůj účel tak, že věc v přídatném spoluvlastnictví už není potřebná. Ze stejného důvodu může kterýkoli z dalších spoluvlastníků navrhnout soudu, aby účast spoluvlastníka v přídatném spoluvlastnictví zrušil a přikázal jeho podíl za náhradu zbývajícím spoluvlastníkům v poměru jejich podílů.

Pozbude-li věc v přídatném spoluvlastnictví svůj účel, zanikne přídatné spoluvlastnictví a spoluvlastníci se vypořádají podle obecných ustanovení o zrušení spoluvlastnictví. Dokud tento účel trvá, nelze přídatné spoluvlastnictví zrušit.

Zákonná úprava přídatného spoluvlastnictví zahrnuje i speciální úpravu správy věci v přídatném spoluvlastnictví. Nedohodnou-li se spoluvlastníci jinak, zvolí k běžné správě věci v přídatném spoluvlastnictví jednoho ze spoluvlastníků jako správce. Není-li správce spoluvlastníky zvolen ani po třech měsících, jmenuje ho na návrh kteréhokoli spoluvlastníka soud.

V souvislosti se správou je důležité si uvědomit, že z právního jednání správce v záležitostech běžné správy jsou spoluvlastníci i správce oprávněni a zavázáni společně a nerozdílně.

Na správu věci v přídatném spoluvlastnictví přispívají spoluvlastníci poměrně podle velikosti svých podílů. Na náklady spojené se správou věci v přídatném spoluvlastnictví složí spoluvlastníci k rukám správce přiměřenou zálohu.

Jak je výše vidět, přídatné spoluvlastnictví je zajímavým právním institutem, který může řešit některé situace dosud právně neřešené.