Seriál – Nemovitosti Díl 1.

Co je nemovitost

Otevíráme nový seriál o nemovitostech, ve kterém se budeme věnovat tomu, co je vůbec nemovitostí, katastru nemovitostí a nemovitostem v něm evidovaným, převodům nemovitostí a potenciálním rizikům s nimi spojeným, věcným právům k cizím věcem včetně práva stavby, sousedským vztahům a také rozebereme, co je společenství vlastníků nebo průkaz energetické náročnosti budovy.

Náš seriál o nemovitostech začneme tím, co vše je vlastně nemovitostí. Obecně si asi většina představí jako nemovitost hmotnou (hmatatelnou) věc, se kterou nelze hýbat (z latiny movére – hýbat), kterou nelze přemístit z místa na místo bez toho, aniž by se porušila její podstata, typicky pozemek nebo dům. Nemovitostí však můžou být i určitá práva, jak bude uvedeno dále.

Předchozí občanský zákoník z roku 1964 užíval pojem nemovitost, přičemž podle něho byly nemovitostmi pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem (dům, garáž, kostel apod.). Ostatní věci byly věcmi movitými. Stavba nebyla součástí pozemku.

Od 1. ledna 2014 se nový občanský zákoník (dále „OZ“) vrátil k římskoprávní zásadě superficies solo cedit (latinsky, česky povrch ustupuje půdě), podle které naopak obecně platí, že stavba je součástí pozemku, což dle terminologie OZ znamená, že pakliže si v reálném světě představíme pozemek a na něm umístěnou stavbu rodinného domu, pak v právním slova smyslu je nemovitou věcí pouze pozemek (stavba je jeho součástí a nemůže tak být nemovitou věcí, neboť není věcí, nýbrž pouhou součástí). Vnesl tak do zažité právní úpravy nemovitostí zásadní změnu, nikoliv však jedinou. Nemovitosti jsou podle OZ vymezeny šířeji a dá se říci, že složitěji.

Ale pojďme popořádku. OZ tedy jako nemovité věci (OZ nepoužívá pojem nemovitost, ale nemovitá věc) vymezuje pozemky a pouze podzemní stavby se samostatným účelovým určením (§ 498 odst. 1 OZ), když podle výše uvedené zásady předpokládá, že nadzemní stavby jsou součástí pozemku.

Co je pozemek, není v OZ definováno. Lze říci, že pozemkem rozumíme část zemského povrchu, která je od sousedních částí oddělena právní hranicí a je tak způsobilá být samostatným předmětem vlastnictví. Zpravidla se bude jednat o vlastnickou hranici. Součástí pozemku je podle OZ i prostor nad zemským povrchem a pod zemským povrchem, a to v rozsahu, v němž může mít vlastník pozemku rozumný zájem na užívání tohoto prostoru, resp. kam až je pro vlastníka tento prostor ovladatelný. Proto například můžou nad cizími pozemky létat letadla, neboť v takové vzdálenosti nad zemským povrchem již vlastník nemůže pozemek reálně užívat a ovládat jej.

Podzemními stavbami se samostatným účelovým určením jsou např. vinný sklep, stavba metra, samostatné podzemní garáže, podzemní podchody, studna s podzemní konstrukcí apod. Jsou to tedy stavby s takovým účelovým určením, které nesouvisí s pozemkem, pod nímž se nacházejí – nejzřetelnější je to u metra, které se nachází (prochází) pod mnoha cizími pozemky, které s jeho využitím nijak nesouvisejí a na nichž jsou třeba umístěny odlišné stavby s odlišným využitím. Naopak podzemní garáž pod nákupním centrem či sklep pod rodinným domem souvisejí s využitím pozemku nad nimi a budou tedy součástí nadzemní stavby, resp. pozemku, nikoliv podzemní stavbou se samostatným účelovým určením.

Podle OZ jsou však dále nemovitými věcmi i věcná práva k hmotné nemovité věci (která se označují jako tzv. umělé věci nemovité, tedy uměle vytvořené, na rozdíl od přirozených věcí nemovitých jako je výše uvedený pozemek). Samostatnými (nehmotnými) nemovitými věcmi jsou tedy například služebnosti (povinnost něco strpět ve prospěch cizí věci nebo osoby) vztahující se k pozemku, jako je služebnost inženýrské sítě, právo stezky či jiné právo užití, zástavní právo k nemovité věci, předkupní právo[1], nebo zákaz zcizení či zatížení[2].

Nemovitými věcmi jsou rovněž práva, která za nemovité věci prohlásí zákon – což OZ činí o právu stavby, přičemž stavba je jeho součástí, ale také podléhá ustanovením o nemovitých věcech (§ 1242 OZ). Právo stavby se do českého práva navrátilo právě v OZ a představuje výjimku z výše uvedené zásady, že stavba je součástí pozemku, neboť stavba, která je součástí práva stavby, se nestává součástí pozemku. Právo stavby si lze lépe představit jako bublinu, která se vznáší nad pozemkem a ve které je stavba. Právu stavby se budeme blíže věnovat v jednom z dalších dílů našeho seriálu.

Výčet nemovitých věcí v § 498 odst. 1 OZ pokračuje tím, že stanoví-li zákon (rozumí se OZ nebo jakýkoliv jiný zákon), že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. Jedná se o dočasné stavby (§ 506 odst. 1 OZ) a v některých případech i liniové stavby[3], zejména vodovody, kanalizace nebo jiná vedení, které ze své povahy pravidelně zasahují více pozemků (§ 509 OZ), a dále o některé druhy pozemních komunikací podle zákona o pozemních komunikacích (stavba dálnice, silnice a místní komunikace není součástí pozemku) či stavbu dráhy podle zákona o dráhách.

Samostatnou věcí nemovitou je podle OZ rovněž jednotka (§ 1159 OZ), včetně jednotky zřízené před OZ podle zákona o vlastnictví bytů (z. č. 72/1994 Sb.), tedy to, co se ve skutečnosti kupuje, když se řekne, že se kupuje byt nebo nebytový prostor.

V neposlední řadě jsou pak za určitých specifických podmínek samostatnými nemovitými věcmi i stavby spojené se zemí pevným základem (což je vlastně výjimka z pravidla, že stavba je součástí pozemku). Za všechny lze hovořit o případech, kdy ještě na základě předchozího občanského zákoníku je vlastník stavby odlišný od vlastníka pozemku nebo vlastník pozemku a vlastník stavby je totožný, ale stavba je zatížena např. zástavním právem banky a pozemek nikoliv.  

OZ rovněž stanovuje, co je součástí nemovité věci. Součástí pozemku je tak například rostlinstvo vzešlé na pozemku (§ 507 OZ).

Veškeré další věci, než uvedené výše, ať je jejich podstata hmotná nebo nehmotná, jsou movité (§ 498 odst. 2 OZ).

Nemovitost může být ve výlučném vlastnictví jednoho vlastníka, může být v podílovém spoluvlastnictví více vlastníků, může být ve společném jmění manželů či v majetkovém společenství manželů podle cizího práva. Pakliže je nemovitost v podílovém spoluvlastnictví více vlastníků, podíly jednotlivých vlastníků jsou zpravidla ideální, tedy přímo nevlastní žádnou reálnou část nemovitosti.

Nemovitost můžete vlastnit, mít ji v nájmu, v pachtu, zatížit ji právem stavby, věcným břemenem (tj. služebností nebo reálným věcným břemenem), zástavním právem či předkupním právem - škála právních vztahů k nemovité věci je značně široká.

Většina nemovitostí podléhá evidenci v katastru nemovitostí (veřejném seznamu) a bez toho, aniž by v katastru nemovitostí byly zapsány, k nim například nelze převést vlastnické právo, ani zřídit jiné věcné právo jako je výše zmíněné právo stavby, věcné břemeno, zástavní právo či předkupní právo, pokud se zřizuje jako věcné právo. A právě o katastru nemovitostí bude příští díl našeho nového seriálu.

Mgr. Martina Zapletalová, advokátka

Mgr. Lucie Krejčí, advokátka