Nejvyšší soud ČR ve svém usnesení ze dne 15. 3. 2023, sp. zn. 26 Cdo 854/2022, postavil najisto dlouhodobě řešenou problematiku možnosti omezení krátkodobých pronájmů (nejčastěji se jedná o pronájem skrze Airbnb) ze strany společenství vlastníků (dále také „SVJ“) prostřednictvím stanov.

Airbnb (název je zkratkou slov Air Bed and Brekfast, doslova nafukovací postel a snídaně) je online platformou zprostředkovávající krátkodobý pronájem ubytování od soukromých vlastníků. Pro uživatele představuje zpravidla levnější alternativu ke klasickým ubytovacím kapacitám nabízených hotely, pro majitele nemovitostí potom možnost získat přivýdělek. Tato na první pohled jasná win-win situace má své trhliny, zejména pokud jde o bytové spoluvlastnictví. Vlastníci, kteří své byty užívají k vlastnímu bydlení, často naráží na hluk, rušení nočního klidu či nepořádek a poškození společných částí domu. Po chuti jim není ani častý výskyt cizích osob v domě. Uvedené přirozeně vede ke snaze o regulaci dočasného ubytování či o úplný zákaz Airbnb v domě. To se zase nelíbí dotčeným vlastníkům, kteří ve svých bytech provozují Aribnb.

Nejvyšší soud svým rozhodnutím posílil postavení majitelů bytů, když konstatoval, že SVJ nemá působnost rozhodnout o omezení vlastnického práva vlastníků jednotek ohledně užívání bytu, a proto se na takové rozhodnutí hledí, jako by nebylo přijato.

V předmětném případě se v roce 2017 na soud obrátil přehlasovaný vlastník jednotky s návrhem na určení neplatnosti rozhodnutí shromáždění společenství vlastníků jakožto nejvyššího orgánu SVJ, v rámci něhož došlo ke schválení nových stanov. Jedním z důvodů namítané neplatnosti pak mělo být podmínění užívání jednotek k opakovanému krátkodobému pronájmu (kratšímu 3 měsíců) či k poskytování ubytovacích služeb souhlasem všech členů SVJ. Mezi hlavní argument dotčeného vlastníka patřil nedostatek kompetencí SVJ k možnosti omezení způsobu užívání daných jednotek, které jsou ve výlučném vlastnictví jejich vlastníků. Takové omezení zároveň představuje nepřípustný zásah do výkonu vlastnického práva, a tím je v rozporu s čl. 11 Listiny základních práv a svobod.

Nejvyšší soud v rámci dovolacího řízení uznal shora uvedené důvody jako oprávněné a podložil je následující právní argumentací.

Dovolací soud nejprve zdůraznil specifickou povahu bytového spoluvlastnictví, jež v sobě zahrnuje výlučné vlastnictví (bytové) jednotky na straně jedné a podílové spoluvlastnictví společných částí domu a pozemku na straně druhé. Důsledky takto pojatého bytového spoluvlastnictví řeší právní úprava občanského zákoníku mimo jiné prostřednictvím zavedením SVJ, jehož hlavním účelem je zajišťování správy domu a pozemku.

Právo každého vlastníka jednotky svůj majetek svobodně spravovat a výlučně užívat, a to včetně společných částí, vyplývá z § 1175 odst. 1 občanského zákoníku, byť uvedené ustanovení zároveň stanovuje zákaz ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv. Všichni vlastníci jednotek pak tvoří společně shromáždění, které současně představuje nejvyšší orgán SVJ. Do pravomoci tohoto orgánu patří mimo jiné v souladu s § 1208 písm. a) občanského zákoníku primárně změna stanov, jejichž obligatorní součástí je rovněž úprava členských práv a povinností vlastníků jednotek.

V této souvislosti však Nejvyšší soud akcentoval, že se jedná o práva a povinnosti vyplývající z členství ve společenství vlastníků (např. právo účasti na shromáždění a právo na něm hlasovat, právo být volen do orgánů společenství či povinnost ručit za dluhy společenství), nikoliv o výlučná vlastnická práva k samotnému bytu.

Stěžejní je tak závěr Nejvyššího soudu:

„...že zákonná působnost společenství vlastníků ve smyslu § 1189 o. z. je omezena na oblast správy, provozu, údržby, oprav domu, jeho společných částí a pozemku, nemůže proto zasahovat do vlastnických práv k bytům (jednotkám) jednotlivých vlastníků. Společenství vlastníků se tak při úpravě svých stanov (jejich změně) může (je oprávněno) pohybovat pouze v rámci kompetencí vyplývající z jeho působnosti. Rozhodne-li shromáždění společenství vlastníků prostřednictvím stanov o omezení vlastnického práva vlastníků jednotek ohledně užívání bytu, jde o rozhodnutí, které bylo přijato v záležitosti, o které tento orgán nemá působnost rozhodnout, a hledí se na něj, jako by nebylo přijato (§ 245 o. z.).“

Možnost stanovami omezit práva vyplývající z vlastnictví jednotky proto NS považuje za nepřípustnou a každé takové rozhodnutí je nulitní. Krátit výlučná práva vlastníka bytu dle názoru Nejvyššího soudu není možné ani prostřednictvím pravidel pro správu domu a pozemku, která se mohou týkat pouze užívání společných částí (jedná se např. o pravidla pro dodržování nočního klidu, pravidla pro zamykání domu či nakládání s klíči). Nutno dodat, že vlastník jednotky je povinen zajistit, aby tato pravidla byla dodržována nejen jím osobně, ale i dalšími osobami, kterým umožnil přístup do domu.

Pokud při ubytování cizích osob v rámci krátkodobého pronájmu dochází k zásahu do práv jiných vlastníků jednotek, musí tito využít jiných právních postupů k obraně svých práv, než je úprava stanov. Jednotliví vlastníci se mohou proti rušení svého vlastnictví bránit negatorní žalobou. Společenství má pak možnost ve smyslu § 1184 odst. 1 občanského zákoníku podat u soudu návrh na nucený prodej jednotky toho vlastníka, který přes písemnou výstrahu své povinnosti porušuje způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek.

Téma krátkodobých ubytování vzbuzuje již řadu let z pochopitelných důvodů emoce na všech stranách, není proto divu, že se ozývají hlasy pro jeho regulaci, která překvapivě stále chybí, když dosavadní právní předpisy nenabízejí řešení dané problematiky. Ačkoliv se Ministerstvo pro místní rozvoj chystá v letošním roce předložit novelu zákona o podmínkách podnikání v oblasti cestovního ruch, která se má týkat mimo jiné i řešeného tématu, nelze očekávat žádné velké zpřísnění podmínek. V souladu s rozhodnutím Nejvyššího soudu totiž všeobecně převládá názor ohledně neexistence vhodného mechanismu, kterým by mohlo dojít k omezení práv některého ze spoluvlastníků.

Mgr. Bc. Denisa Hirschová - Profilový obrázek
Mgr. Bc. Denisa Hirschová
advokát

Mohlo by vás zajímat