Přihlaste se o svůj majetek včas: Nemovitosti s nedostatečně identifikovanými a neznámými vlastníky brzy propadnou státu!

Vznik anomálií v katastru nemovitostí

Aby katastr nemovitostí mohl řádně plnit svou funkci, je nezbytné, aby obsahoval úplné a přesné informace o nemovitostech v něm evidovaných, včetně údajů o osobách, které tyto nemovitosti vlastní.  S ohledem na to, že v období let 1948 až 1989 katastr nemovitostí, resp. jemu předcházející evidence nemovitostí, nebyla po celou dobu řádně vedena a udržována.

Pozemkové knihy a evidence nemovitostí, jakož i další předchůdci katastru nemovitostí, pochopitelně nebyli vedeni v elektronické podobě. Řádnému fungování evidence nepřispělo ani to, že v padesátých letech byla dokonce povinnost evidovat vlastnictví nemovitostí na určitou dobu úplně zrušena a seznamy proto plnily (více či méně) spíše informační funkci. Nakonec se zavedly tzv. zjednodušené evidence, které nicméně nejsou ani z dnešního pohledu dostačující. 

Současná situace

S ohledem na shora nastíněné fungování evidence nemovitostí došlo k tomu, že v případě několika tisíc nemovitostí v současné době neznáme osobu vlastníka, příp. nemáme dostatek informací k jeho řádné identifikaci (o fyzické osobě se zapisuje jméno, rodné číslo či datum narození a adresa trvalého pobytu). Z velké části se jedná o nejrůznější pozemky, nejčastěji o ornou půdu či cesty. V seznamu takových nemovitostí nicméně nalezneme i rodinné a bytové domy, chaty či garáže.

Je jasné, že taková situace není z pohledu právní jistoty žádoucí a ani dlouhodobě udržitelná. Za účelem nápravy výše  popsaného stavu katastrální zákon spolu s občanským zákoníkem[1] zavedli desetiletou lhůtu pro zjištění osoby vlastníka, která uplyne 31. prosince 2023. Poté nemovitosti s nedostatečně identifikovaným či neznámým vlastníkem připadnou do vlastnictví státu, neboť budou bez dalšího považovány za opuštěné. Nejedná se přitom o nijak zanedbatelné množství nemovitostí. ÚZSVM[2] aktuálně eviduje asi  147 004 „opuštěných“ pozemků, 3 555 „opuštěných“ staveb a 121 423 neidentifikovatelných osob.

Jak si zkontrolovat, jestli neznámým vlastníkem nejste právě Vy nebo někdo z Vašich předků, k jehož pozůstalosti Vám svědčí dědické právo, případně jak v takové situaci dále postupovat, to se dozvíte v  další části tohoto článku.

Za účelem nápravy výše  popsaného stavu katastrální zákon spolu s občanským zákoníkem[3] zavedli desetiletou lhůtu pro zjištění osoby vlastníka, přičemž po jejím uplynutí dotčené nemovitosti s nedostatečně identifikovaným či neznámým vlastníkem připadnou do vlastnictví státu, neboť budou bez dalšího považovány za opuštěné. Nejedná se přitom o nijak zanedbatelné množství nemovitostí. ÚZSVM[4] aktuálně eviduje asi  147 004 „opuštěných“ pozemků, 3 555 „opuštěných“ staveb a 121 423 neidentifikovatelných osob.

Co když je nedostatečně identifikovaný spoluvlastník nemovitosti?

Vlastníte-li podíl na určité nemovitosti, měli byste v takovém případě zůstat na pozoru a zkontrolovat si, zda některý ze zbývajících spoluvlastníků také není nedostatečně identifikovaný. Spoluvlastnický podíl by totiž po marném uplynutí výše uvedené lhůty připadl státu. Tato situace by přitom nehledě na to, jak velký spoluvlastnický podíl vlastníte, přinesla nežádoucí důsledky. Česká republika totiž bude muset jakožto vlastník spoluvlastnického podílu souhlasit s některými (a vlastníte-li nanejvýš ½ nemovitosti, pak s veškerými) Vašimi rozhodnutími ohledně správy nemovitosti.

Budete-li chtít spoluvlastnický podíl od státu  odkoupit, je takovýto postup samozřejmě právně možný, nicméně je nutné počítat s tím, že takový postup bude administrativně, časově a teoreticky i finančně nákladnější než v případě, pokud by dalším spoluvlastníkem byla fyzická osoba nebo jiná právnická osoba. Česká republika totiž může prodávat svůj majetek pouze za relativně striktně stanovených podmínek, kupříkladu nejméně za cenu v daném místě a čase obvyklou. Navíc v některých případech je zapotřebí i souhlasu ministerstva financí, jehož získání nelze s jistotou předpokládat.

Jak tuto situaci řešit? A není už pozdě?

Podle katastrálního zákona[5] je povinností každého vlastníka udržovat údaje v katastru nemovitostí v souladu se skutečností. Jakoukoli nesprávnost (což je i případ nedostatečně identifikovatelných vlastníků) je možné napravit pouze z podnětu vlastníka, který o této skutečnosti spraví katastrální úřad. Způsob, jakým lze případy nedostatečné identifikace řešit, se liší v závislosti na tom, zda je nedostatečně identifikovatelný vlastník stále naživu, příp. zda se jedná o osobu, která již zemřela.

V prvním případě, je třeba, aby žijící vlastník shromáždil potřebné listiny, z nichž vyplývá, že je vlastníkem „opuštěné“ nemovitosti, a nejpozději do 31. prosince 2023  tyto listiny doložil příslušnému katastru nemovitostí. Jestliže nedostatečně identifikovaný vlastník již není mezi živými, vlastnického práva se mohou domoci jeho právní nástupci – dědicové. V takovém případě je zapotřebí obrátit se na místně příslušný okresní soud s návrhem na zahájení či "obnovení" pozůstalostního řízení. Soud poté výsledné rozhodnutí sám zašle katastrálnímu úřadu, aby příslušnou změnu zapsal.

Uvedeným postupem nelze řešit situace, kdy je místo Vás zapsán v katastru nemovitostí jako vlastník někdo jiný, ačkoliv mu k tomu nesvědčí platný právní titul. Domníváte-li se, že jste vlastníkem nemovitosti, která je v katastru nemovitostí zapsána na jiného vlastníka, máte jedinou možnost domáhat se nápravy, totiž podat žalobu na určení vlastnictví nemovitosti k příslušnému soudu. Příslušnost soudu prvního stupně je založena místem, kde nemovitost leží. Vzhledem k relativní složitosti problému doporučujeme nicméně využít služby kvalifikovaného odborníka.

Kde najdu seznamy „opuštěných“ nemovitostí?

Údaje ohledně nemovitostí s nedostatečně identifikovanými vlastníky má k dispozici Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových, kterému se ostatně na základě vlastního šetření některé vlastníky již podařilo dohledat. Seznam nemovitostí, jichž se tyto nesrovnalosti týkají, je pravidelně zveřejňován na obecních úředních deskách a také na webových stránkách ÚZSVM zde.

V této souvislosti upozorňujeme, že ÚZSVM postupuje především v zájmu státu a zaměřuje se především na vlastníky těch nemovitostí, které by mohly překážet v plánované výstavbě infrastruktury či jiných klíčových stavebních projektech. Pokud byste tedy měli vlastnit určitou nemovitost v souvislosti s nedostatečnou identifikací vlastníků, je možné, že by se Vás šetření ÚZSVM nedotklo. Může tak snadno nastat situace, že se o svém vlastnictví nedozvíte, anebo se o něm dozvíte, až už bude pozdě.

Lze tak jen doporučit se do těchto seznamů podívat, zda se tam nemovitost Vaše nebo Vašich již zemřelých předků nenachází, abyste o ni zbytečně nepřišli. Koneckonců do konce roku je ještě stále čas na to situaci řešit. V případě, že nemovitost svou nebo Vašich zemřelých předků v seznamu najdete, a budete chtít s řešením této situace pomoci, neváhejte se na nás obrátit.

Ostatně jak praví staré latinské přísloví vigilantibus iura scripta sunt (jen bdělým náležejí práva)…